[i]Private equity-partijen doen naar verwachting relatief hoge biedingen op de grote pakketten corporatiewoningen die nu aan de markt komen. Institutionele partijen blijven achter bij biedingen op corporatiewoningen.[/i]
Private equity-partijen doen naar verwachting relatief hoge biedingen op de grote pakketten corporatiewoningen die nu aan de markt komen. Institutionele partijen blijven achter bij biedingen op corporatiewoningen.
Met het oog op een gezonde en betaalbare huurwoningmarkt noemen betrokkenen deze achterblijvende institutionele belangstelling een slechte zaak. Na een aarzelend begin zijn er nu vele duizenden corporatiewoningen aan de markt die complexgewijs worden verkocht – corporatie Vestia is bezig met de grootste woningverkoop ooit in de Nederlandse markt. Actueel is een portefeuille van 6600 woningen (waarvan bijna 4000 sociale huur) die nog dit jaar verkocht zouden moeten worden. Uiteindelijk wil Vestia de komende jaren liefst 30.000 woningen afstoten.
Begin juni werd bekend dat het Wooninvesteringsfonds (WIF), dat financieel in zwaar weer zit, voor honderden miljoenen aan corporatiewoningen wil verkopen. In totaal gaat het om 3848 woningen. Partijen kunnen tot 3 september een bieding uitbrengen op de WIF-portefeuille, die bij voorkeur in één keer wordt verkocht. Een hele reeks andere corporaties bezint zich ook op verkoop van delen van hun portefeuilles.
Opportunistische partijen, die eerder al actief waren op de Nederlandse kantorenmarkt, zien kansen nu Nederlandse huurwoningen voor 12–13 keer de huur worden verkocht, terwijl dat ooit wel tot 18–19 keer de huur was. De private equity-partijen zien bovendien kansen, nu de huizenprijzen in Nederland fors zijn gedaald. Daar komt de moeilijke financieringsmarkt voor beleggers in vastgoed nog eens bij. Deze partijen kunnen werken met een veel grotere ‘hefboom’ van vreemd vermogen (tot wel 65%) dan bij institutionele partijen mogelijk is. Doordat de nieuwbouw de afgelopen jaren vrijwel heeft stilgestaan en economie en woningmarkt zich lijken te herstellen, ontstaat een interessant instapmoment.
In de pas verschenen editie van Real Estate Research Quarterly wijst Jeroen Lokerse, managing partner Nederland van Cushman & Wakefield, erop dat de belangstelling van private equity in ieder geval geen indicatie is dat de markt gezond is of dat er interesse is in het langjarig investeren in betaalbare huurwoningen. In het artikel maakt Lokerse duidelijk dat die hoge prijzen wel ergens vandaan moeten komen: hij spreekt de verwachting uit dat private equity-partijen de door hen geëiste hoge rendementen zullen halen door woningen te exploiteren tegen lagere exploitatielasten, forse huurverhogingen en natuurlijk uitponding. Het is waarschijnlijk dat deze partijen inschatten dat ze over 3–5 jaar de portefeuilles met een significante waardestijging kunnen verkopen of via een succesvolle beursgang het eigen vermogen kunnen afbouwen.
In de markt is te beluisteren dat institutionele beleggers achterblijven bij biedingen op corporatiewoningen. Gezien het feit dat dit juist partijen zijn met een lange termijnvisie op beleggen in huurwoningen (investeren in kwaliteit en duurzaamheid) noemen ingewijden dit een slechte zaak.
De koepel van institutionele beleggers in vastgoed IVBN heeft er al eerder op gewezen dat de complexe winstdelingsregeling bij verkoop van gereguleerde woningen roet in het eten gooit. Wat ook de verkoop van (nu nog) gereguleerde corporatiewoningen aan institutionele beleggers ernstig remt, is de verhuurdersheffing. Als minister Blok een lagere heffingsgrens had vastgesteld dan de huidige sociale huurgrens van € 699,48, was de verkoop van gereguleerde, nog te liberaliseren huurwoningen veel gemakkelijker geweest.
Gerelateerde artikelen:
