AMSTERDAM - Met de recente belegging van WP Carey, het build to suit R&D Research center van Wärtsilä in Drunen, bestaat de Nederlandse portefeuille van de Amerikaanse belegger uit tien objecten met een totale waarde van ongeveer € 236 mln. Door Elvan Bayraktaroglu PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2014
AMSTERDAM - Met de recente belegging van WP Carey, het build to suit R&D Research center van Wärtsilä in Drunen, bestaat de Nederlandse portefeuille van de Amerikaanse belegger uit tien objecten met een totale waarde van ongeveer € 236 mln.
Door Elvan Bayraktaroglu
PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2014
Naar verwachting zal de portefeuille de komende jaren uitgebreid worden. Jeffrey Lefleur, managing director WP Carey: 'Terwijl Nederland een uitdagende markt blijft voor het financieren van nieuwe projecten, willen wij onze investeringen in build-to-suit projecten hier uitbreiden.'
De Nederlandse portefeuille van WP Carey is met name aangekocht door middel van sale-and-lease-back deals met een triple net lease. Dat betekent dat onderhoud, verzekeringen en belastingen voor de verantwoordelijkheid van de huurder blijven, ofwel alle vaste kosten die verband houden met de exploitatie van het vastgoed. Bij traditionele huurcontracten liggen deze zaken juist bij de verhuurder. Bij single of double net leases liggen er een of twee van deze zaken bij de huurder. Het gaat in feite om financiële producten, waarbij WP Carey speciale vehicels opricht die in het geval van Wärtsilä voorzien in de projectfinanciering.
Het Amerikaanse WP Carey brengt wereldwijde vastgoedfondsen op de markt met lange huurcontracten (sale- en leaseback) en build-to-suit financieringen. Dankzij deze speciale vastgoedfondsen ontloopt WP Carey een groot deel van het risico doordat het vastgoed buiten de balans wordt geplaatst. Wel profiteert de vastgoedbelegger van de huurstroom.
Dit soort constructies werken enkel wanneer er sprake is van lange huurcontracten in combinatie met één sterke huurder die een grote vorm van operationele vrijheid heeft. Een locatie is met een sale-and- lease-back net zo zeker te stellen als met een eigendomspositie. Door sale-and-leaseback kan de retailer geld vrij maken om andere locaties te verwerven en daar dan weer dezelfde constructie toe te passen. Bij toekomstige aankopen zal WP Carey deze financieringsconstructie wederom toepassen. Voor retailers die moeilijk vreemd vermogen kunnen aantrekken zijn partijen als WP Carey een geschenk uit de hemel.
Door de grote verandering van distributiemodellen moeten retailers hun distributiecentra blijven optimaliseren. Om zeker te zijn van kwaliteit en snelheid van levering willen retailers een dc op maat. De vraag naar moderne en met name op maat gemaakte (build tot suit) dc’s is groot. Op deze vraagstukken van retailers speelt WP Carey in. Mede doordat er een groot gebrek aan geschikt aanbod is. Build to suit ontwikkelingen in portefeuilles van veel logistieke beleggers kennen bijna geen leegstand en dat op hogere huurniveaus.
WP Carey paste deze financieringsconstructie, die ook geschikt is voor projectontwikkeling, ook toe op de aankoop van build-to-suit gebouwen voor research en development van Wärtsilä in Drunen. Op deze bestaande locatie op bedrijventerrein Groenewoud in Drunen komen twee nieuwe gebouwen voor Wärtsilä: een Technology & Service Centre op het noordelijke deel en de Land & Sea Academy op het zuidelijke deel. Voor de ontwikkeling heeft WP Carey een lokale ontwikkelaar in de arm genomen, M7 Development.
Het publieke, maar niet beursgenoteerde fonds van WP Carey, CAP 17 Global investeert € 13,6 mln in de ontwikkeling van de gebouwen (funding van 100%) en het in belegging nemen ervan. Het huurcontract heeft een lange looptijd. Op dezelfde manier werd het Europese distributiecentrum van Tommy Hilfiger vorig jaar overgenomen voor € 30 mln van Aspen Real Estate Investments en in dit fonds geplaatsts.
