[i]Peter Göbel en Arie Hubers waarschuwen voor opportunisme bij de massale verkoop van Nederlandse corporatiewoningen[/i]
Peter Göbel en Arie Hubers waarschuwen voor opportunisme bij de massale verkoop van Nederlandse corporatiewoningen
Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 7, 18 juli 2014
‘Continuïteit van de sociale huurwoningsector moet voorop staan’, zeggen Peter Göbel (ceo ING Real Estate Finance Nederland) en Arie Hubers (managing director Corporate Clients ING REF Nederland). Göbel: ‘Het is nog onduidelijk hoe de volkshuisvestingsbelangen zich verhouden tot de opkomst van internationale private equity-partijen, met hun scherpe financiële doelstellingen, als kopers van de Nederlandse sociale huurwoningsector. Ook is de overheid op dit punt niet voldoende helder over internationale private equity-opkopers van grote delen van de woningenportefeuille van de sociale corporatiesector. Meer bemoeienis van Nederlandse institutionele en particuliere beleggers met een lange termijnvisie op woningbeleggingen in Nederland is gewenst. Zo zou de verkoop van corporatiebezit in kleinere gedeeltes – in plaats van grote portefeuilles – de toegankelijkheid voor kleinere Nederlandse kopers met een langetermijnvisie kunnen vergroten.’
Het gesprek met Peter Göbel en Arie Hubers vindt plaats tegen de achtergrond van een Nederlandse beleggingsmarkt voor woningen waar met name het aanbod corporatiewoningen razendsnel toeneemt. Het kabinetsbeleid, gericht op een snelle sanering van de corporatiesector die terug moet naar de kerntaak, heeft daar alles mee te maken.
Grote pakketten aan de markt
De verkopen van corporaties stapelen zich op – corporatie Vestia is bezig met de grootste woningverkoop ooit in de Nederlandse markt. Actueel is een portefeuille van 6600 woningen (waarvan bijna 4000 sociale huur), die nog dit jaar verkocht zou moeten worden. Uiteindelijk wil Vestia liefst 30.000 woningen afstoten. Begin juni werd bekend dat het Wooninvesteringsfonds (WIF), dat financieel in zwaar weer zit, voor honderden miljoenen aan corporatiewoningen wil verkopen. In totaal gaat het om 3848 woningen. Een hele reeks andere corporaties bezint zich ook op verkoop van delen van hun portefeuilles.
Aan vraag voor al die huurwoningen is geen gebrek: Göbel wijst erop dat de van buiten Nederland komende liquiditeit in de markt momenteel snel toeneemt. Tussen het bonte gezelschap van buitenlandse beleggers zitten institutionele partijen met een langetermijnvisie op vastgoed, maar ook private equity-partijen die maar enkele jaren in de Nederlandse markt willen zitten. Dat zijn partijen die kijken naar grote portefeuilles met een forse liquiditeitspremie, omdat er maar weinig partijen zijn met voldoende schaalgrootte.
Langetermijnbelegger interesseren
Göbel vraagt zich hardop af of belangrijke stakeholders, zoals het ministerie, WSW, gemeentes en toezichthouder CFV, voldoende oog hebben voor de huidige processen in de markt: ‘Het verkopen van de woningen boven de liberalisatiegrens door de corporatiesector moet gebeuren met inachtneming van het maatschappelijk belang. Dit zijn woningen van circa € 700–1000 huur per maand. Deze dienen ook vanuit een langetermijnperspectief verhuurd en onderhouden te worden. Ze moeten niet worden opgekocht door buitenlandse private equity-partijen met kortetermijnbelangen, die voor 12,5 keer de huur kopen met als doel de portefeuille tegen een hogere factor te verkopen. Ik ben tegen die achtergrond benieuwd hoe de politiek aankijkt tegen de woningmarkt en deze kopende partijen. Hoe sluit die visie aan bij het perspectief van buitenlandse beleggers? Zou je bijvoorbeeld niet veel liever meer Nederlandse beleggers met een lange termijnvisie in die markt actief willen hebben?’
Arie Hubers wijst erop dat de Nederlandse beleggingsmarkt voor woningen tot nu toe erg wordt gedomineerd door partijen met Nederlandse institutionele aandeelhouders, met spelers als Vesteda, Amvest, Syntrus Achmea en CBRE Global Investors. De aantrekkelijkheid van de Nederlandse woningmarkt voor buitenlandse beleggers is duidelijk toegenomen, zegt Hubers: ‘Voor buitenlandse beleggers was het altijd onbegrijpelijk dat nergens ter wereld het waardeverschil in woningen in verhuurde en in lege staat zo groot was als in Nederland. Maar dat is nu veranderd. De Nederlandse woningprijzen zijn flink gedaald, en er is meer kennis van de Nederlandse markt bij gespecialiseerde fondsen, die bovendien hun mensen hebben rondlopen in Nederland. Ze zien kansen nu woningportefeuilles in Nederland voor 12,5 keer de huur worden verkocht, terwijl dat ooit wel 18–19 keer was.’
Hij vindt het opvallend dat buitenlandse partijen die willen beleggen in Nederland vooralsnog niet investeren via de Nederlandse fondsen. Hubers: ‘Het ligt mogelijk aan de structuur van de fondsen zelf, met een ingewikkelde besluitvorming met soms tientallen pensioenfondsen.’ Bovendien is meer vreemd vermogen gebruikelijk bij buitenlandse partijen: wel tot 60–65% van het balanstotaal in plaats van de hooguit 35% die we bij Nederlandse institutionele partijen zien.’
Roundhill-transactie
Göbel en Hubers zijn bij uitstek in de gelegenheid iets te zeggen over de bewegingen in de Nederlandse beleggingsmarkt voor woningen, want zij hebben net de tot nu toe grootste woningdeal in de Nederlandse markt afgesloten. De Angelsaksische belegger Round Hill Capital nam voor in totaal € 180 mln een portefeuille van ruim 1500 woningen over van CBRE Dutch Residential Fund. ING financierde daarbij € 120 mln. ING arrangeerde deze financiering en andere banken zullen naar verwachting in de financiering gaan participeren.
Göbel en Hubers zeggen dat Round Hill, dat een internationale portefeuille heeft van $ 6 mrd, juist wel een voorbeeld is van een partij met een langetermijnvisie op de Nederlandse markt. Hubers: ‘We hebben 6 maanden gewerkt aan de Round Hill-deal. We hebben veel gesproken over in hoeverre het mogelijk was tot een huurverhoging te komen. Ze hebben al een Duitse portefeuille, de Nederlandse markt is voor hen een langetermijnbelegging.’ Het interessante aan de Round Hill-transactie is dat de portefeuille deels bestaat uit sociale huurwoningen. Hubers: ‘Het laat zien dat buitenlandse beleggers oog hebben voor het ‘upside potential’ van dit segment. Datzelfde opwaartse potentieel is aanwezig bij de Vestia-portefeuille: die biedt een positieve verwachting als je kijkt naar de kwaliteit van de panden.’
Langjarige kansen corporatiewoningen
Nederlandse institutionele beleggers laten tot nu toe corporatiewoningen veelal links liggen en zijn vooral gericht op verjonging van hun woningportefeuille. Ze hebben een focus op groeigebieden en nieuwbouw. Göbel en Hubers denken dat Nederlandse corporatiewoningen juist wél interessant kunnen zijn voor Nederlandse – en buitenlandse – institutionele beleggers: met renovatie, duurzaamheid en betaalbaarheid gecombineerd met uitponding is dit juist een langjarig beleggingsproduct dat past bij een institutionele belegger.
Hübers: ‘Wat wél een rol speelt, is dat Nederlandse partijen de dealgrootte niet aankunnen. Wij adviseren de overheid de woningen in kleinere pakketten te verkopen. Ga niet voor de snelle verkoop, kies voor de middenweg. Het is ongetwijfeld belangrijk dat we een grotere private huursector krijgen, maar het gaat ook over de normen en waarden, de weg waarlangs we dat willen bereiken. Dat is een discussie die de politiek nu nog te weinig voert.’
Göbels zegt dat ING het niet zal laten bij het afgeven van een duidelijk signaal, maar dit ook in de praktijk toepast: ‘We kijken naar de reputatie van partijen: wat hebben die in het buitenland gedaan en met welk oogmerk en termijnperspectief investeren zij in Nederlands vastgoed? Wij zullen bij een eventuele financiering voorwaarden stellen aan het maatschappelijke karakter van de investering en de financieringsvraag. Wij willen echt balans brengen in het servicen van een partij en maatschappelijk verantwoord opereren in de markt. Uiteindelijk is de vraag: Wil je een model waarbij partijen veel bieden en vervolgens in de knel komen met hun financiële doelstellingen bij een gezonde exploitatie, of wil je partijen die meer zijn gericht op een langjarig direct rendement? We moeten uitkijken dat deze hele exercitie niet ten koste gaat van de woningsector.’
Gerelateerde artikelen:
