Het Amstel Hotel in Amsterdam heeft met het Qatarese Katara Hospitality een nieuwe eigenaar. Slechts de helft van de aankoop wordt gedekt door de kamerprijzen
Het Amstel Hotel in Amsterdam heeft met het Qatarese Katara Hospitality een nieuwe eigenaar. Slechts de helft van de aankoop wordt gedekt door de kamerprijzen
Door Wabe van Enk
PropertyNL Magazine nr. 7, 18 juli 2014
Nederlandse institutionele beleggers lieten de afgelopen jaren de markt van trophy buildings links liggen. De tijden dat ING Real Estate het Kurhaus in Scheveningen bezat liggen achter ons. Een ander tot hotel te verbouwen monument, de Groote Industrieele Club op de Dam, ging niet naar een pensioenfonds, maar naar een particuliere belegger (Emmes Group met Ronny Rosenbaum).
Nederland kent een vrij beperkte hotelmarkt. Vrijwel alle vijfsterrenhotels zijn uitsluitend te vinden in Amsterdam. De beleggingswaarden van deze hotels zijn de afgelopen jaren gestegen – en daarmee de aanvangsrendementen gedaald. Zo is het bruto-aanvangsrendement voor een tophotel in het centrum van Amsterdam, met een langjarig huurcontract, inmiddels gedaald tot beneden 6%.
De aanvangsrendementen in topmarkten Parijs en Londen zijn nog veel lager. Dat komt omdat het risicoprofiel voor deze steden lager ligt. Al eeuwen komen de meest vermogende toeristen en zakenlieden ter wereld hier, terwijl ‘kleinere’ centra zoals Amsterdam veel gevoeliger zijn voor conjunctuur of incidenten, zoals de sluiting van een publiekstrekker zoals recent het Rijksmuseum.
Inmiddels is duidelijk dat buitenlandse beleggers de Nederlandse hotelmarkt volop in het vizier hebben, met goede perspectieven voor toerisme, conjunctuur en voorzieningen. Gevolg is dat het investeringsvolume in Nederlandse hotels nu al een stuk hoger is dan in 2013. En dat jaar was met bijna een half miljard aan investeringen al een topjaar, zeker vergeleken met de € 150 mln in 2012.
De markt wordt beheerst door buitenlandse beleggers uit het Midden Oosten, zoals Katara Hospitality bij de deal met Amstel, en Duitsers, zoals Union Investment. De laatste kocht onlangs het Radisson Blu Hotel in Amsterdam voor ongeveer € 90 mln (€ 360.000 per kamer), zo blijkt uit gegevens van PropertyNL Research. Deze transactie werd namens de verkoper tot stand gebracht door Savills en CBRE Hotels. Verkopers zijn niet bekend gemaakt, maar moeten worden gezocht in de sfeer van internationale private beleggers. Union kocht overigens vorig jaar al Motel One, de hotelontwikkeling van COD tegenover de RAI. Ook Grand Hotel Krasnapolsky ging naar een buitenlandse belegger: AXA Real Estate Investment Managers voor € 157 mln. Hier werd naar verluidt zelfs minder dan 6% betaald.
Met de komst van Katara Hospitality bevindt Amsterdam zich in een sterk internationaal speelveld. Katara heeft behalve het Amstel Hotel nog vier luxe hotels in Europa overgenomen. Het gaat om InterContinental hotels in Cannes, Madrid en Frankfurt en een belang in hotel De La Ville Rome. Ook de vorige eigenaar van het Amstel Hotel, GSSG Holdings, kwam uit Qatar. Het is dus niet een uitverkoop van monumenten aan sheiks zoals wel in de media is gesuggereerd.
Recente deals laten zien dat voor de luxe hotels prijzen tot € 1 mln per kamer worden betaald. Het Amstel Hotel zat daar naar verluidt iets onder, het Conservatorium Hotel zou dat wel hebben aangetikt. Die prijzen staan haaks op de oude hotelwijsheid dat de investeringen in een kamer nooit meer dan een factor duizend van de kamerprijs mogen zijn.
Het Amstel Hotel is – uitgaande van een steekproef op Bookings – het duurste hotel van Amsterdam, maar haalt slechts de helft om een investering van € 900.000 per kamer te rechtvaardigen. Momenteel is een tweepersoons standaardkamer voor € 452 per nacht te krijgen.
De concurrentie is groter geworden. Vroeger bleef die voornamelijk beperkt tot Hotel l’Europe van Heineken met een iets hogere klantwaardering (9,1 tegen 8,7), maar een iets lagere kamerprijs van € 409. Vervolgens kost The Grand € 394 per kamer en sinds kort zijn het Waldorf Astoria met € 405 en het Conservatorium Hotel met € 415 hier bij gekomen. Het Waldorf Astoria is met een 9,2 het hotel met de beste klantwaardering in Amsterdam.
Ter vergelijking: Krasnapolsky kan maar € 209 voor een kamer vragen – uitgaande van dezelfde steekproef op Bookings – mede door een lagere klantwaardering (7,8). Onbevestigde bronnen wijzen er wel eens op dat het water van de Amsterdamse grachten inmiddels smakelijker is dan de koffie van Kras.
Ondanks de hoge investeringen en de relatief bescheiden kamerprijzen komt in een recente ‘Marketview’ over de Nederlandse hotelmarkt adviseur CBRE tot de conclusie dat de belangrijkste factoren voor de prestaties van hotels de afgelopen jaren positief waren. Aan de vraagkant stimuleren het stijgende aantal reizigers per vliegtuig, herstel van de economie, nieuw geopende musea en grote conferenties de groei van de markt. Aan de aanbodkant wordt het economische succes enigszins getemperd doordat in de regio veel nieuwe hotels worden ontwikkeld, maar goed aanbod is schaars door het restrictieve beleid van de gemeente Amsterdam om juist in het centrum weinig nieuwe ontwikkelingen toe te laten.
Na de opening van tophotels als het Conservatorium Hotel en het Waldorf Astoria is er nog ruimte in de markt. Ook de recente tender voor een tophotel bij de RAI van 650 kamers wordt om deze reden door veel partijen met grote belangstelling bekeken. Bovendien leent het Paleis van Justitie zich nog voor een hotel.
Stibbe uit Dubai faciliteerde Katara
De aankoop van het Amstel Hotel werd begeleid door een Nederlander uit Dubai. Mr Emile Bogers van Stibbe trad op voor Katara Hospitality. PropertyNL had een gesprek met hem over Quatar, de Europese deal met vijf InterContinental hotels én andere trophy buildings, zoals Harrod’s in Londen.
Bogers heeft een internationale achtergrond. ‘Na mijn tijd op de hoofdvestiging in Amsterdam heb ik gewerkt op de Stibbe-kantoren in New York en Londen.’ Hij leidt nu sinds 3 jaar het kantoor in Dubai. ‘Deze buitenlandervaringen komen me goed van pas bij het doen van internationale zaken in het Midden-Oosten. Het is essentieel om de cliënt regelmatig op te zoeken voor een 'face-to-face' bespreking; emails en telefoongesprekken zijn minder effectief in de Golfregio.’
Stibbe heeft 'buitenkantoren' in belangrijke financiële centra: New York, Londen, Dubai en Hong Kong. ‘Dubai past in dit rijtje en fungeert als hub voor het Midden-Oosten, Noord-Afrika en Turkije, grotendeels voor outbound investeringen naar de Benelux en de rest van de wereld. We adviseren cliënten ook juridisch en fiscaal bij inbound investeringen richting de Golfregio. Zo waren wij betrokken bij een energiecentrale in Abu Dhabi. Ten aanzien van de outbound investeringen hebben we al jaren nauwe relaties met diverse overheid gerelateerde investeringsfondsen en ook private bedrijven uit de Golfregio. In Dubai hebben we een klein 'dealteam' onder mijn leiding.’
Daarnaast heeft Stibbe een 'dedicated' Midden-Oosten team in Amsterdam/Londen/Luxemburg met als partners Hans Witteveen in Londen en Michael Molenaars als taxpartner in Amsterdam.
Bogers: ‘Stibbe is erg actief op het gebied van vastgoed in het algemeen en Nederlandse hotels in het bijzonder. Zo adviseren we onder meer bij transacties met de hotels van Accor, Hilton, Mint, Crowne Plaza en het Marriott. De door Katara aangekochte vastgoedportefeuille betreft hotel assets in vijf verschillende landen (Nederland, Duitsland, Frankrijk, Italië en Spanje). Stibbe heeft geadviseerd ten aanzien van het Nederlandse deel vanuit de kantoren Dubai, Amsterdam en Londen. White & Case in Qatar had de coördinatie en adviseerde ook in vier andere jurisdicties. Dit soort complexe crossborder transacties vergt eigenlijk altijd veel tijd en uren.’
Volgens de juridische adviseur was Katara al een leading hotel operator, developer en eigenaar. Het bedrijf was al eigenaar van het Raffles hotel in Singapore en de Peninsula in Parijs. Genoemd worden verder Le Royal Monceau - Raffles in Parijs, Schweizerhof Hotel te Bern en Renaissance Sharm El Sheikh Golden View Beach Resort in Egypte.
De verkoper aan Katara is de in Nederland gevestigde private investeerder Mansion Donau Coöperatief UA. Bovendien wordt als verkoper GSSG Holdings uit Qatar genoemd. Katara Hospitality is een dochtermaatschappij van de Qatar Investment Authority, dat een belegd vermogen heeft van $ 175 mrd. Deze groep heeft onder meer investeringen in Harrods, Barclays, Volkswagen, Shell en Paris Saint Germain.
Gerelateerde artikelen:
