[i]De moderne ontwikkelaar is vooral een herontwikkelaar, stelt de koepel van ontwikkelaars, Neprom [/i]
De moderne ontwikkelaar is vooral een herontwikkelaar, stelt de koepel van ontwikkelaars, Neprom
Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2014
Over leegstand zijn we voorlopig niet uitgepraat, zeggen directeur Jan Fokkema en beleidsmedewerker commercieel vastgoed Margriet Schepman. Fokkema: ‘Zie een rijksbouwmeester die in korte tijd voor een tweede keer de noodklok luidt en een nuchtere Edwin Buitelaar van het Planbureau voor de Leefomgeving, die zich afvraagt wat dat nu eigenlijk zegt: 40 mln m² aan leegstaande gebouwen, ofwel vijftien keer de Zuidas.’
Ontwikkelaars worden er keihard mee geconfronteerd. Aanvankelijk vooral doordat zij werden gezien als degenen die de leegstand zouden hebben veroorzaakt. En nu omdat de marktwerking de ontwikkelingsmogelijkheden fors heeft ingeperkt. ‘Hoeveel het leegstandspercentage op de kantorenmarkt precies is, is eigenlijk niet zo belangrijk. Het is hoog, maar internationaal zeker niet uitzonderlijk. Veel belangrijker is dat de markt – eindelijk – zijn werk begint te doen en het beleid vruchten afwerpt’, zegt Fokkema.
Exit kantorenfonds
Het verwondert Fokkema dat de leegstand over zo’n lange periode – sinds 2000 – zo hoog kon zijn, zonder dat dat echt wezenlijk effect had op de huurprijzen. Al vrij snel na het begin van de crisis konden bij contractverlengingen kortingen worden bedongen, maar pas sinds een jaar of twee is echt sprake van een zeer forse huurdaling in gebieden met hoge leegstand, tot soms wel 50%. Ook elders dalen de huren fors, uitgezonderd misschien in de echte topgebieden. Fokkema: ‘De daling van de aanvangshuren is een effectieve killer van de meeste nieuwbouwprojecten van kantoren. Alleen op bepaalde locaties of in bijzondere situaties waar de opdrachtgever heel specifieke wensen heeft, vindt nog in zeer beperkte mate nieuwbouw plaats. En dat is goed. Omdat de markt dit afdwingt.’
In het kantorenconvenant van twee jaar geleden probeerden marktpartijen en overheden tot een fonds te komen waarmee een bijdrage geleverd kon worden aan het saneren van verouderde kantoren op de verouderde plekken. Dat is gesneuveld, omdat kantooreigenaren niet wilden opdraaien voor de rotzooi van een ander. Schepman: ‘Als dat fonds snel was gekomen, had het wellicht kunnen helpen. Met de snelle waardedalingen en forse huurverlagingen is zo’n fonds eigenlijk niet meer nodig. Het zijn de eigenaren van de verkeerde gebouwen op de verkeerde plek die zelf vroeger of later de pijn moeten dragen.’ Op heel veel plaatsen begint herontwikkeling van de grond te komen. ‘Wat Amsterdam, Rotterdam en Den Haag in afgelopen periode hebben laten zien, zet echt zoden aan de dijk. Het gaat echt om honderdduizenden vierkante meters.’
En ook het ruimtelijk beleid, de tweede belangrijke pijler uit het kantorenconvenant, begint vruchten af te werpen. De Amsterdamse regio met het Plabeka liep daarin voorop, maar ook andere provincies doen driftig mee. De keuze die Zuid-Holland heeft gemaakt in de nieuwe structuurvisie ten aanzien van nieuwe kantoren is daarin helder. Ook Utrecht, overigens onder protest van gemeenten, probeert vaart te maken. De Neprom heeft daarop positief gereageerd, zegt Schepman: ‘Wat onze leden betreft, mag er zelfs nog wel een tandje bij, zowel met schrappen in plancapaciteit als in het geven van duidelijkheid over bestaande locaties. Natuurlijk doet dat sommige leden pijn, maar we zien een groeiende bereidheid onder onze leden om dat te accepteren. Niet als met de botte bijl geschrapt wordt, maar wel als dat met verstand gebeurt. Plancapaciteit in de binnenstad moet je echt anders behandelen dan langs de snelweg.’
Wél een winkelfonds
Schepman en Fokkema signaleren dat inmiddels de discussie over de leegstand van winkels de toppositie van de kantoren heeft overgenomen. Helder is dat leegstaande winkels een uiting zijn van een structureel proces op de winkelmarkt van schaalvergroting, toenemende concurrentie en verdringing. Een wezenlijk ander proces dan wat zich op de kantorenmarkt voordoet. Een kwakkelend winkellandschap is ook veel sneller een echt lokaal politiek issue dan leegstaande kantoren. Zeker als die leegstand grotendeels beperkt blijft tot een kantorenlocatie buiten het centrum, waar de gemiddelde burger weinig te zoeken heeft als hij er niet werkt. Schepman: ‘Kantorenleegstand was dan ook in geen enkele gemeente een onderwerp bij de verkiezingen.’
In de discussie over de winkelmarkt wordt er veel minder veelvuldig een pleidooi voor een bouwstop gehoord. Daar beseft men heel goed dat het er juist om gaat hoe de enorme dynamiek die zich op de winkelmarkt voltrekt geaccommodeerd kan worden. Dat betekent wel dat er een enorme herontwikkelingsopgave op het bordje van de gemeenten ligt, om zorg te dragen voor de leefbaarheid en tevreden burgers. Marktpartijen, waaronder ontwikkelaars, kunnen en willen daar een bijdrage aan leveren, maar het moet wel gaan om haalbare business cases. Misschien is gezien het publieke belang van deze opgave er wel bereidheid om tot een soort winkelherstructureringsfonds te komen, stellen Fokkema en Schepman: ‘Eén ding is duidelijk: als de herontwikkeling en transformatie van verouderde gebieden uitsluitend via de markt moet verlopen, is dat een relatief traag proces.’
Limburgs protectionisme
In de woningmarkt is leegstand niet zo’n issue, behalve in de krimpgebieden. Als reactie heeft de provincie Limburg bepaald dat gemeenten in Zuid-Limburg alleen nog bestemmingsplannen met nieuwe woningen mogen vaststellen als minimaal een zelfde aantal oude woningen wordt gesloopt. De nieuwe woningen moeten bovendien voldoen aan een groot aantal voorwaarden. Het beleid heeft tot doel het aantal woningen in Zuid-Limburg niet verder te laten groeien en nieuwbouw af te remmen. Fokkema en Schepman vinden dat dit neerkomt op marktordening in plaats van ruimtelijke ordening. ‘Het creëren van schaarste door de nieuwbouw te belasten is een laatste stuiptrekking van het oude model, maar dat is geen duurzame oplossing. We leven niet in een planeconomie, want die levert ons uiteindelijk Trabantjes en bakelieten telefoons op. Protectionisme is een kortetermijnoplossing.’
De Neprom verzet zich dan ook met kracht tegen dit beleid, dat ‘strijdig is met wet- en regelgeving en dat juist tot een verzwakking van de economie en de leefbaarheid in Zuid-Limburg leidt’. Tegelijkertijd realiseert men zich heel goed dat steeds meer eigenaren en gemeenten geconfronteerd worden met de negatieve effecten van leegstaand, verouderd vastgoed en dat de verleiding dan groot is de rekening eenzijdig neer te leggen bij nieuwe ontwikkelingen. Fokkema wijst in dat verband ook op de hoge kosten van binnenstedelijke herontwikkeling, transformatie en nieuwbouw, waardoor óók in de steden in de groeiregio’s de vernieuwing onder druk zal komen te staan.
De herontwikkelende corporatie
Fokkema en Schepman willen het graag nog even hebben over de rol van corporaties bij herontwikkeling. In probleemwijken met een eenzijdige, sociale, woningvoorraad zien commerciële partijen regelmatig te weinig kansen. Het is dan belangrijk dat corporaties dit kunnen oppakken. De novelle van minister Blok stelt hieraan strenge voorwaarden. De Neprom onderschrijft het doel van de novelle om een gelijk speelveld te creëren en corporaties te dwingen om commerciële activiteiten slechts tegen marktconforme voorwaarden te ondernemen. Fokkema: ‘Wij hebben er waardering voor dat er nu duidelijkheid komt, maar we hebben ook aangegeven dat we vinden dat de marktconformiteit beter uitgewerkt en gewaarborgd moet worden.’
Bij juridische splitsing kan dat beter gegarandeerd worden. Wel vindt de Neprom dat in een beperkt aantal, door de minister aangewezen, goed afgebakende probleemgebieden corporaties koopwoningen en middeldure geliberaliseerde huurwoningen (huur hoger dan € 681 per maand) mogen ontwikkelen tegen een lager rendement dan waarmee commerciële partijen genoegen nemen. Voorwaarden zijn dat marktpartijen niet bereid zijn tot investeren en dat het om een tijdelijke situatie gaat. ‘Als hieraan voldaan wordt, zijn wat ons betreft de verdere beperkingen die de minister voorstelt niet meer nodig.’
