[i]Beleggers en gemeenten kennen elkaars rekenmethoden niet en eisen liggen ver uiteen. Verkoop gebeurt daarom nauwelijks[/i]
Beleggers en gemeenten kennen elkaars rekenmethoden niet en eisen liggen ver uiteen. Verkoop gebeurt daarom nauwelijks
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2014
Het moment dat beleggers op grote schaal gaan beleggen in gemeentelijk vastgoed als ‘nieuwe asset class’ is nog niet aangebroken. De wensen en eisen van gemeenten en – met name – institutionele beleggers liggen te ver uiteen en fundamenteel inzicht in elkaars beweegredenen en rekenmethodes is er nauwelijks. Beleggers doen zelfs geen serieus onderzoek naar de mogelijkheden. Voor hen is de gemeentelijke vastgoedexploitatie dan ook een ‘black box’.
Dat zijn de belangrijkste conclusies van het onderzoek van Eltje de Klerk en Cor Worms naar gemeentelijk vastgoed als potentiële nieuwe beleggingscategorie. Denk daarbij aan schoolgebouwen, sportcomplexen, wijkcentra, bibliotheken, theaters en gemeentekantoren. Terwijl zorgvastgoed zowel onder institutionele als particuliere beleggers langzamerhand een volwassen beleggingscategorie begint te worden en gespecialiseerde fondsen zijn opgericht (Syntrus Achmea, Annexum en Amvest), is er nog geen noemenswaardige beleggingsmarkt in andere typen maatschappelijk vastgoed. Dat is grotendeels in handen van de overheid, woningcorporaties en non-profitorganisaties. De Klerk, die werkt als adviseur bij BMC en tevens een eigen adviespraktijk heeft, noemt als belemmerende factoren de onbekendheid over en weer, de risico’s en het gebrek aan ondernemerschap.
De Klerk begon een halfjaar geleden met Worms aan het onderzoek. Worms is voormalig directielid en director research & development van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en nu onder meer verbonden aan de Hogeschool Rotterdam. Ze ontdekten al snel dat het merendeel van de gemeenten wel overweegt om maatschappelijk vastgoed te verkopen, maar dat er nog veel hordes te nemen zijn. Voor hun onderzoek spraken ze met vertegenwoordigers van gemeenten en institutionele beleggers en tevens met onderzoekers. Ze spraken ook met Bert Teuben, vice-president research van IPD, die in 2012 al concludeerde dat eigendom op de lange termijn financieel aantrekkelijker is voor gemeenten dan huren van vastgoed.
Maatschappelijke functie behouden
Als het lokale bestuur besluit tot verkoop over te gaan, betreft het meestal panden die hun oorspronkelijke functie hebben verloren. Een projectontwikkelaar of bouwbedrijf wil bijvoorbeeld best een schoolgebouw kopen om hierin appartementen te realiseren. De interesse van de onderzoekers gaat echter uit naar vastgoed dat, ook na eigendomstransfer, zijn maatschappelijke functie behoudt.
Steeds meer gemeenten willen hun vastgoedtaken voor beleidsmatig vastgoed afstoten. In hun zoektocht naar meer efficiency en bezinning op de primaire rol worden vastgoedbezit en -beheer niet meer als kerntaken gezien. Maar wat is financieel aantrekkelijker? Alleen door ‘de total costs of ownership’ af te zetten tegen de ‘total costs of tenancy’ is een goed vergelijk mogelijk. Worms heeft voor de Hogeschool Rotterdam op deze manier aangetoond dat huren voor deze onderwijsinstelling in enkele gevallen efficiënter zou kunnen zijn, bezien vanuit de optiek van het vastgoed. Ook De Klerk heeft de eerste vergelijkingen tussen eigendom en huren voor gemeenten inmiddels opgesteld.
Essentieel is dat daarbij rekening wordt gehouden met de risico’s van vastgoedontwikkeling en -exploitatie (waaronder het leegstandsrisico en technische risico’s), de personeelskosten van betrokken ambtenaren en risico’s door het ontbreken van deskundigheid. Gemeenten die na de nieuwbouwgolf en de daarop volgende bezuinigingen aan den lijve ondervonden dat de praktijk anders kan uitpakken dan spreadsheets voorspellen, zien inmiddels wel in dat risico’s vooraf gekapitaliseerd moeten worden. Daar hangt echter wel een prijskaartje aan.
Nieuwbouw biedt overigens nog de meeste kans op funding door derde partijen. ‘Bij de ontwikkeling van nieuwe gebouwen is het nog mogelijk aan verschillende knoppen te draaien, met een bevredigend resultaat voor zowel de gemeente, de gebruikers als de eigenaar. Een nieuwbouwgolf zoals het afgelopen decennium zal zich echter voorlopig niet voordoen, nu overheden gedwongen zijn fors te bezuinigen. Tegelijkertijd loopt de (gedeeltelijke) leegstand in bestaand vastgoed op, bijvoorbeeld doordat het aantal bibliotheken wordt teruggebracht en ook op de sport, cultuur en welzijn wordt gekort.’
Een optie voor dit leegstaand vastgoed is dat een deel wordt herontwikkeld voor nieuwe gebruikers en dat een deel zijn functie behoudt. Beleggers staan echter niet bepaald te trappelen om het probleem van de overheid op te lossen. Volgens Worms en De Klerk is bij sale-and-lease-back de business case moeilijk rond te krijgen, omdat gemeenten nu eenmaal goedkoper kunnen lenen en rekenen met een langere afschrijvingstermijn dan beleggers, dus de huisvestingslasten vallen na verkoop al snel hoger uit. Daarbij komt dat gemeenten in hun calculaties nu nog geen rekening houden met risico’s zoals gedeeltelijke leegstand of verlies van de functie of waarde. Commerciële beleggers calculeren deze risico’s wel in.
Gebrek aan marktinformatie
Er is bovendien gebrek aan transparante marktinformatie. Er zijn nog veel gemeenten die zelf onvoldoende inzicht hebben in de eigen vastgoedportefeuille. Het ontbreekt aan overzicht van gebouwen die in bezit zijn, de onderhoud- en beheerkosten en welke huren gerekend worden. Ook worden er nog regelmatig indirect en onzichtbaar via een lagere huur maatschappelijke organisaties gesubsidieerd, ondanks de intenties van de Wet Overheid en Markt om daar verandering in te brengen.
Volgens De Klerk en Worms was gebrek aan transparantie in het verleden ‘bijna standaard’, maar zit er wel verbetering in. Een van de manieren om transparantie te vergroten is deelname aan de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed, hoewel dit nog geen vastgoedrendement benchmark is. Het aantal deelnemers is in 2013 afgenomen naar 14, terwijl de benchmark een goed hulpmiddel is om efficiënter met het vastgoed om te gaan en meer (markt)informatie te genereren. Er wordt echter nog niet op grote schaal gebruik van gemaakt.
Ook de politieke besluitvorming ervaren beleggers als onvoorspelbaar. De Klerk: ‘De gemeentelijke besluitvorming is traag en er spelen politieke en publieke belangen die afstoten van vastgoed in de weg kunnen staan. Bovendien kan het voor de politiek zwaar wegen dat de gemeenten beperktere zeggenschap krijgen over het vastgoed. Voor gemeenten moeten de gebouwen zoveel mogelijk bijdragen aan het beleid, terwijl zekerheid over rendement op de langere termijn voor beleggers voorop staat. En dan is er nog het risico van cherry picking, zodat incourante en risicovolle panden bij de gemeente achterblijven. Verkoop op grote schaal is dan ook niet te verwachten.’
Vaak worden noodzakelijke bezuinigingen benoemd als een reden om de vermeende meerwaarde op de vastgoedportefeuille te verzilveren. Lokale overheden moeten zich echter niet rijk rekenen. De Klerk en Worms stellen in hun onderzoek dat de huren kunnen stijgen als een belegger het eigendom overneemt. Dit betekent voor de gemeente weer een hogere exploitatiesubsidie. Verkoop levert dus een eenmalig bedrag op, maar structureel leidt het tot hogere exploitatiekosten. Als de nieuwe eigenaren dan ook nog huurgaranties voor de duur van de exploitatietermijn of een terugkoopregeling verlangen, wordt overdracht helemaal onaantrekkelijk.
Risico bij derden leggen
De Klerk en Worms signaleren in hun onderzoek dat ondernemerschap niet de natuurlijke habitat van ambtenaren is en dat gemeenten er belang bij hebben het risico van projectontwikkeling en vastgoedexploitatie bij andere partijen te leggen. Daarvoor is kennis nodig van zowel vastgoed als de exploitatie ervan.
‘Een vastgoed- en exploitatiefonds als tussenpartij kan de oplossing zijn, zo opperde een van de door ons geïnterviewde beleggers. Een voorbeeld hiervan bestaat al in de vorm van Q-Park, die parkeergarages exploiteert. (Institutionele) beleggers kunnen dan indirect investeren in gemeentelijk vastgoed. Nieuwe gespecialiseerde tussenpartijen kunnen een dosis ondernemerschap toevoegen die nu bij zowel gemeenten als beleggers ontbreekt. Denkbaar is ook dat er gespecialiseerde fondsen voor bijvoorbeeld sport-, cultuur-, en welzijnsvastgoed worden opgezet.’
Gerelateerde artikelen:
