De zorgvastgoedmarkt groeit fors en is interessant voor beleggers. In het buitenland weten ze dat. Het Belgische Cofinimmo kocht inmiddels drie projecten in Nederland.
De zorgvastgoedmarkt groeit fors en is interessant voor beleggers. In het buitenland weten ze dat. Het Belgische Cofinimmo kocht inmiddels drie projecten in Nederland.
De zorgvastgoedmarkt groeit de komende dertig jaar tot € 40 à 45 mrd. Door de verdergaande vergrijzing van de Nederlandse bevolking is er sprake van een groeiende zorgbehoefte en daarmee een groeiende vraag naar zorghuisvesting voor ouderen.
In 2040 zijn er 4,5 mln 65-plussers, tegenover 2,5 mln nu. Dat betekent dat straks een kwart van de Nederlandse bevolking uit senioren bestaat. Het aantal 80-plussers verdrievoudigt de komende dertig jaar.
Syntrus Achmea Real Estate & Finance verwacht dat de zorgvastgoedmarkt de komende 30 jaar groeit tot € 40–45 mrd. Volgens Boris van der Gijp, director Strategy & Research bij Syntrus Achmea, staat er in Nederland net zoveel zorgvastgoed als kantoren, circa 52 mln m². Hij beschouwt het als een vergeten beleggingscategorie, terwijl die veel voordelen biedt.
‘Door de hervorming van zorgsector ontstaan er meer investeringsmogelijkheden’, zei hij tijdens een debat op de Provada. ‘De demografische ontwikkeling is goed voorspelbaar en de voorraad is verouderd. Door het scheiden van wonen en zorg kunnen beleggers zich op de huisvestingscomponent richten.’
Risico’s zijn er ook wel, maar die zijn goed te overzien, aldus Van der Gijp. De politieke risico’s nemen af, nu voor veel dossiers de kogel door de kerk is.
Door de vraag naar huurwoningen is het commerciële woningmarktrisico beperkt en de financiële continuïteit van de zorginstellingen is ook niet iets wat hem zorgen baart. Het eigen vermogen van de organisaties is gestegen en ze staan er beter voor dan 5 jaar geleden.
Buitenlandse beleggers
Voldoende kansen voor institutionele beleggers dus. Toch investeren nog lang niet alle investment managers substantieel in deze sector, met Syntrus Achmea, Annexum, Amvest en enkele particuliere beleggers als positieve uitzonderingen.
In het buitenland investeren vastgoedbeleggers al veel meer in de zorg, bijvoorbeeld in Duitsland en Frankrijk. Het betreft dan voornamelijk de particuliere sector.
Het Belgische Cofinimmo heeft € 1,17 mrd in deze categorie geïnvesteerd (127 locaties, met name in België en Frankrijk). Zorgvastgoed vormt maar liefst 35% van de totale portefeuille van Cofinimmo.
In 2012 deed de beursgenoteerde vastgoedbelegger zijn eerste aankopen in Nederland, een private kliniek in Naarden. Vorig jaar verwierf Cofinimmo via haar Nederlandse dochter Superstone voor in totaal € 8 mln drie voormalige kantoorgebouwen die ze wil ombouwen tot ziekenhuizen voor acute zorg in Nederland. Het gaat om een 2133 m² groot pand in Rijswijk en een kantoorgebouw van 700 m² in Ede.
In beide gevallen neemt Bergman Clinics de financiering van de verbouwing op zich. Bergman Clinics is een particuliere uitbater van ziekenhuizen met 15 private klinieken in beheer en werd in 1988 opgericht.
Triple net overeenkomsten
In Eindhoven heeft Confinimmo voor € 1,4 mln een 3046 m² groot kantoorpand aangekocht, dat voor € 6 mln getransformeerd zal worden voor Equipe Zorgbedrijven. Cofinimmo zorgt voor de € 3,2 mln kostende verbouwing van het casco, terwijl Equipe de inrichtingskosten van € 2,8 op zich neemt.
De drie klinieken worden verhuurd via erfpachtovereenkomsten van 15 jaar met een optie om de overeenkomsten te verlengen voor een periode van 10 jaar. Het gaat om ‘triple net overeenkomsten’, wat betekent dat de erfpachter de onderhoudskosten en belastingen voor zijn rekening neemt.
De expansie in Nederland zal voor Cofinimmo niet ophouden bij Rijswijk, Ede en Eindhoven, zeker gezien de omvang van de zorgportefeuilles in België en Frankrijk.
Levensloopbestendige appartementen
Syntrus Achmea Real Estate & Finance voegde het vorig jaar opgeleverde zorgcomplex De Banne in Amsterdam-Noord toe aan het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Het bestaat uit 24 groepswoningen voor dementerende ouderen en 12 zelfstandige appartementen. De woningen zijn bestemd voor cliënten van zorginstelling Cordaan.
Eveneens in Amsterdam tekende de institutionele belegger vorig jaar voor de aankoop van wooncomplex het Nieuwe Bernardus. Het bestaat uit 132 levensloopbestendige appartementen voor de vrije sector, 40 woningen waar zwaardere zorg kan worden verleend, een ruim aanbod aan (winkel)voorzieningen en een overdekte parkeergarage.
MJ de Nijs Projectontwikkeling zorgt voor de herontwikkeling van het bestaande verzorgingshuis in de binnenstad. Amstelring zal in de nieuwbouw zorg- en servicearrangementen aanbieden en huurt in het complex een etage met 40 zorgwoningen geschikt voor ouderen die intensieve zorg nodig hebben.
€ 180 mln
Het zorgfonds dat in 2008 werd gelanceerd, bestaat nu uit 11 complexen met een totale waarde van € 180 mln. Het doel is een belegd vermogen van € 500 mln in 2015.
Terwijl aan de ene kant de komende jaren honderden verzorgingstehuizen de deuren zullen sluiten, neemt de vraag naar woningen geschikt voor ouderen fors toe. Bij beleggers en bouwers/ontwikkelaars stijgt de belangstelling voor de zorgmarkt.
Het kabinet bezuinigt miljarden in de zorg door te snijden in de langdurige zorg, de eigen betalingen te verhogen of door budgettering. Zo moeten mensen met een lichte zorgvraag langer thuis blijven wonen. Dure zorg in een instelling wordt waar mogelijk vermeden. Het is de bedoeling dat bijvoorbeeld ouderen met beginnende beperkingen met goede ondersteuning in hun eigen woning blijven en niet naar een instelling verhuizen.
Transformatieopgave
De tijd dat alle vierkante meters door de overheid werden gefinancierd is definitief voorbij. Exploitatiegericht werken is nu een vereiste. De vraag is wat te doen met bestaand vastgoed: herontwikkelen, afstoten of teruggeven aan de natuur.
Volgens berekeningen van de rijksoverheid worden ruim 13.000 zorggebouwen geconfronteerd met een transformatieopgave. Dat komt enerzijds door de introductie van scheiden van wonen en zorg, anderzijds door de beddenreductie in de geestelijke gezondheidszorg. Het gaat dan vaak niet om de gebouwen alleen, maar ook over de transitie van zorgterreinen.
In sommige segmenten neemt de vraag juist fors af. Doordat ‘lichte’ zorg niet meer vergoed wordt, is de verwachting dat van de 1100 verzorgingstehuizen in Nederland er 800 de komende jaren de deuren zullen sluiten: daar ontstaat juist leegstand en een forse opgave voor herontwikkeling.
Investeringsgat
In alle regio’s in Nederland groeit de behoefte aan meer zorgmeters. De groei is regionaal gelijkmatig verdeeld: ouderen zijn niet geneigd te verhuizen uit de regio waar ze jaren hebben gewoond.
Wel is duidelijk dat in krimpgebieden uiteindelijk het aantal ouderen zal afnemen. Zorgontwikkelingen in die regio’s moeten dus flexibel zijn. Aangepaste woningen moeten bijvoorbeeld ook geschikt zijn voor normale bewoning.
Voor beleggers is zorg een interessante beleggingscategorie. Het totale Nederlandse zorgvastgoed vertegenwoordigt nu een waarde van zo’n € 20 mrd en de prognose is dat dit bedrag de komende 30 jaar met € 20–25 mrd kan toenemen, mits er natuurlijk voldoende partijen zijn die willen investeren.
Ook in deze markt vallen de corporaties weg. Doordat ze zich alleen nog maar mogen bezighouden met hun kerntaak (verhuur van sociale huurwoningen), valt er een gat, waar particuliere en institutionele beleggers in kunnen springen.
door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 7, 18 juli 2014
Gerelateerde artikelen:
