In het verkleinde winkelareaal van Leidsche Rijn gaat ASR de gesprekken over omzethuur niet uit de weg.
In het verkleinde winkelareaal van Leidsche Rijn gaat ASR de gesprekken over omzethuur niet uit de weg.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2015
‘Nu er duidelijkheid is over hoeveel winkelmeters er in Leidsche Rijn Centrum komen, kunnen we eindelijk verder met de invulling ervan. Tot nu konden we retailers geen definitief overzicht geven, nu kan dat wel. Dat betekent dat we concreter met ze aan de slag kunnen.’ Dat zegt Jeroen Messemaeckers van de Graaff, directeur van ASR Vastgoed Ontwikkeling.
Messemaeckers heeft grote ambities voor Leidsche Rijn Centrum: ‘Dit zal het laatste planmatige winkelcentrum worden dat in Nederland het licht zal zien. Het moet dus helemaal gericht zijn op de toekomst, klaar voor 2020.’
Het duurde even voordat de gemeente eraan toe was in te stemmen met de verkleining van het winkelareaal in Leidsche Rijn Centrum. De druk op de gemeente kwam de laatste twee jaar van alle kanten: de provincie, de winkeliers verenigd in InRetail, de partijen die destijds concurreerden om de ontwikkeling en de bewoners. Allen zagen dat het plan was ingehaald door de nieuwe marktomstandigheden.
De verkleining van het winkelareaal komt voor het grootste deel op het conto van het schrappen van 6000 m² wijkwinkelcentrum. Dat was echter geen ontwikkeling van ASR, maar daarvoor was de gemeente in gesprek met ontwikkelaar Leyten. Dat moest eerst goed afgehecht worden. Daar komt bij dat de gemeente zelf minder, of uitgestelde, grondopbrengsten tegemoet kan zien.
6000 m² geschrapt
Het huidige plan gaat uit van in totaal 28.000 m² winkelruimte. Dat is een verkleining met 10.000 m². Bovenop het schrappen van het wijkwinkelcentrum van 6000 m² krijgt 4000 m² winkels uit de oorspronkelijk door ASR gewonnen aanbesteding een ruimere bestemming. ASR ontwikkelt nu 22.000 m² winkels vanuit die oorspronkelijke aanbesteding die door Klépierre (Corio) in belegging zullen worden genomen (aangevuld met de 4000 m² met ruimere bestemming).
De overige 6000 m² wordt eveneens door ASR neergezet direct naast het gedeelte van Corio. Messemaeckers: ‘Wij hebben dit stuk grond destijds aangekocht om invloed hierop te kunnen houden.’ Een belegger is hier nog niet voor gecontracteerd.
Oorspronkelijk stond hier een warenhuis gepland, maar met het wegvallen van V&D moest er een andere invulling worden gezocht. Die is gevonden met de Jumbo Foodmarkt, die daarmee de eerste huurder van Leidsche Rijn Centrum wordt.
Enthousiast over Jumbo
Messemaeckers is zichtbaar enthousiast over de komst van Jumbo, dat hiermee een derde vestiging van zijn Foodmarkt neerzet. ‘Het past helemaal in de huidige trend van lekker en gezond eten. De Jumbo Foodmarkt in Breda trekt zo’n 2 mln bezoekers per jaar, van wie zo’n 40% verder dan 15 kilometer weg woont. Daarmee hebben we met de Foodmarkt een regionale trekker in huis; een prima vervanger voor de V&D van weleer. En deze Foodmarkt landt in een centrumomgeving van welhaast on-Nederlandse kwaliteit.’
Food is dan ook een van de vier pijlers waar Leidsche Rijn Centrum op stoelt. Rond de Jumbo moeten nog meer food-gerelateerde formules komen, zoals kookwinkels en restaurants, maar bijvoorbeeld ook een lokale bierbrouwer.
Integratie van online
De tweede pijler is innovatie van de integratie van de online in de offline wereld. Messemaeckers is in gesprek met een aantal ‘pure players’. Deze retailers, die alleen op internet zijn te vinden, onderzoeken steeds meer de mogelijkheden van de fysieke winkel, zoals Apple dat al eerder gedaan heeft en Coolblue dat nu uitprobeert.
Messemaeckers: ‘We zouden zulke retailers graag ruimte bieden in Leidsche Rijn Centrum. Juist Leidsche Rijn, met z’n jonge bevolking en hoge smartphone-dichtheid, is daarvoor bij uitstek geschikt. Maar het is spannend; we zijn met z’n allen op zoek naar hoe we dat moeten aanpakken.’ ASR ontwikkelt aan de randen van het winkelcentrum langs de hoofdweg nu in elk geval de nodige pick-up points.
Messemaeckers denkt dat een fysieke clustering van zulke pure players net zo goed zal werken als dat nu ook food en mode worden geclusterd. ‘De customer journey is sowieso een zeer belangrijk item. We besteden veel aandacht aan bereikbaarheid, vindbaarheid, service en invulling van de openbare ruimte. Er zal veel horeca zijn, ook buiten. In Leidsche Rijn Centrum moet het je vergaan van de beleving.’
Customer journey
De customer journey moet ook leiden langs de laatste component die zal worden ingevuld, het lokale ondernemerschap. Samen snoepen de pijlers food, innovatie en lokaal ondernemerschap zo’n 30% af van de oorspronkelijke ruimte toebedacht aan de vierde pijler mode, die vooral ingevuld zal gaan worden door het middensegment.
Met een winkelareaal van 28.000 m² denkt Messemaeckers goed uit de voeten te kunnen. Op een afstand van 10 minuten autorijden wonen 160.000 mensen. Vlakbij is een station en de gemeente plant allerlei culturele voorzieningen in de directe omgeving. In Leidsche Rijn zelf wonen nu 70.000 mensen, maar dat worden er 100.000. Messemaeckers: ‘We verwachten jaarlijks 6–7 mln bezoekers.’
Omzethuur
Maar met welke formules het centrum ook zal worden ingevuld, duidelijk is dat de winkelmarkt het moeilijker heeft dan toen het centrum werd aanbesteed en dat de huurprijzen onder druk staan. Messemaeckers: ‘We staan open voor gesprekken hierover met retailers. En dan hebben we het niet alleen over de vorm of de termijnen van de contracten, maar ook omzethuur is bespreekbaar.’
Grondbod hetzelfde bij een verkleind winkelareaa
De verkleining van het winkelareaal van Leidsche Rijn Centrum heeft geen gevolgen voor het grondbod van ontwikkelaars ASR Vastgoed Ontwikkeling en Vesteda. Directeur Jeroen Messemaeckers: ‘We doen ons bod uit 2007 gestand.’
Met het gestand doen van het bod wordt er geen inbreuk gemaakt op de aanbestedingsprocedure uit 2007. Daarmee hebben de marktpartijen die destijds concurreerden met ASR/Vesteda nu geen grond voor claims, zo is de overtuiging. Overigens hadden deze marktpartijen de gemeente op voorhand al laten weten een verkleining van het winkelareaal toe te juichen.
Destijds kregen ASR en Vesteda de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum bijna in de schoot geworpen, omdat de vier concurrerende consortia op het laatste moment afhaakten. Zij vonden dat de gemeente onrealistische eisen stelde, waaronder het minimale grondbod van € 118 mln voor het totale programma.
De aanbesteding betrof in totaal circa 26.000 m² winkelruimte die door Klépierre (Corio) in belegging wordt genomen. ASR (destijds nog Fortis) bood iets hoger dan het minimale grondbod.
Van die 26.000 m² wordt nu 4000 m² anders ingevuld. Messemaeckers: ‘We denken bijvoorbeeld aan zorg, pop-up stores en pick-up points.’ Dergelijke invullingen leveren lagere huurwaardes op.
ASR/Vesteda ontwikkelt niet alleen de winkels, maar ook 700 appartementen. Daarvan zal Vesteda er 258 in belegging nemen. Vesteda en ASR zijn een vaste prijs overeengekomen. De overige appartementen zullen door ASR/Vesteda in de verkoop worden gedaan.
Bij de aanbesteding hoort ook circa 10.000 m² kantoor. Daarvoor zijn de huurders en de belegger nog niet gecontracteerd. Messemaeckers: ‘Leidsche Rijn is zzp-country; nergens is het percentage zelfstandigen zo groot als hier. Het ligt in de lijn der verwachting dat de invulling van de kantoorruimte daarop zal inhaken.’
De totale investering voor ASR komt uit op circa € 500 mln. Oplevering van het geheel staat eind 2017 gepland. In 2014 is begonnen met de bouw, waardoor de jaarlijkse investering uitkomt op € 125 mln.
Gerelateerde artikelen:
