Ontwikkelaar OVG Real Estate moet een technologiebedrijf worden, zegt oprichter en ceo Coen van Oostrom.
"Ontwikkelaar OVG Real Estate moet een technologiebedrijf worden, zegt oprichter en ceo Coen van Oostrom.
Door Wabe van Enk en Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 20 februari 2015
Ook de grootste kantorenontwikkelaar van Nederland moest de afgelopen jaren saneren, maar terwijl zijn belangrijkste concurrenten failliet gingen (Eurocommerce en TCN) of moesten stoppen (Trimp & Van Tartwijk, MAB en ING Real Estate Development) staat Coen van Oostrom (1970) er nog steeds. Als ceo van OVG Real Estate geeft hij leiding aan de divisies Nederland, Duitsland en Investment Management.
In januari was hij traditiegetrouw als enige Nederlandse ontwikkelaar op het World Economic Forum in Davos om over zijn visie op het duurzaamste kantoorgebouw van de toekomst te praten.
De toekomst ligt volgens Van Oostrom niet langer in fundmanagement, in nieuwe markten als zorg of vertrek naar Duitsland – allemaal strategische lijnen die OVG heeft afgetast. OVG wil in de toekomst meer zijn dan de duurzaamste ontwikkelaar van Nederland. Elk nieuw kantoor is wat hem betreft klimaatneutraal. De toekomst ligt volgens hem bij technologische ontwikkelingen van nieuwe gebouwen en niet zozeer van herontwikkeling. ‘Bij innovatie ligt de focus vooral op nieuwbouw en van die lessen kan in een later stadium de herontwikkelingsmarkt profijt trekken’, zegt Van Oostrom.
Op één jaar na winst gemaakt
Tijdens de haussejaren, toen oprichter Hans van Veggel van concurrent Multi OVG graag wilde kopen en in Van Oostrom een opvolger zag, verdubbelde het bedrijf van Coen van Oostrom in zeven jaar elk jaar de omzet.
Van Oostrom: ‘We hebben in 2008 bij het begin van de crisis snel gereageerd en de kosten scherp teruggebracht. Dat hebben we sneller gedaan dan anderen: we zijn tijdens de hele crisisperiode op één jaar na winst blijven maken en hebben ook ons eigen vermogen niet opgegeten, zoals andere partijen.’
Het herstel is nu echt ingezet – vorig jaar draaide OVG zelfs een van de beste jaren ooit, zegt Van Oostrom. In 2013 werd verlies geleden, voor het eerst in de geschiedenis van OVG. ‘Belangrijk element voor de zwarte cijfers over 2014 was dat we The Edge aan de Zuidas beter hebben verkocht dan we hadden begroot. De Duitse belegger Deka sloeg toe. Het herstel van de markt gaat overigens zo snel, dat we nu het gebouw nóg beter hadden kunnen verkopen.’
Lowtech versus hightech
Van Oostrom ziet een enorm herstel van de beleggingsmarkt. Bruto aanvangsrendementen gaan op de beste locaties naar het niveau van vóór de crisis. ‘Maar in plaatsen als Nieuwegein of Amersfoort gaan de prijzen van kantoren echt niet meer terug naar de situatie van voor de crisis. Dit is een internationaal verschijnsel: ook in Duitsland, Frankrijk of Groot-Brittannië is sprake van een nog steeds toenemende differentiatie tussen slechte en goede kantoorgebieden.’
Die trend is terug te vinden in individuele gebouwen: ‘Je krijgt een differentiatie in de kantorenmarkt tussen wat in feite een lowtech huiskamer is, versus een hightech gebouw waar je alles kunt monitoren wat er gebeurt. Wat daartussen zit, krijgt het heel moeilijk.’
Hij ziet volop kansen voor een kantoorontwikkelaar die technologisch complexe projecten aankan. De markt ligt open: belangrijke concurrenten zijn gestopt, gefailleerd of liggen aan het infuus bij de bank.
Van Oostrom ziet anders dan enkele jaren terug weer kansen voor de ontwikkeling van nieuwbouwkantoren, maar dan wel op betere locaties en van een totaal ander technisch niveau dan het doorsneekantoor. ‘De ontwikkelingsmarkt voor nieuwe kantoren had voor het uitbreken van de crisis in Nederland een jaarlijkse omvang van zo’n 1 mln m². Daarin hadden wij een aandeel van 10%. De huidige markt voor nieuwbouw is nog maar 200.000 m² groot. Als wij er daar in Nederland een derde van pakken, doen we het goed.’
De case rond het iconische complex De Rotterdam in Rotterdam, waarvan de bouw werd gestart in 2009, laat zien hoe snel de kantorenmarkt zich ontwikkelt, zegt Van Oostrom. Eind vorig jaar werd bekend dat OVG zich heeft teruggetrokken uit De Rotterdam, waarvan de kantoorverhuur tot nu toe teleurstellend verloopt. Mede-ontwikkelaar Rabo Vastgoedgroep compenseert OVG met enkele ontwikkelposities. ‘Ik zou De Rotterdam nu weer anders gaan maken: het gebouw zou met nieuw ontwikkelde technologie nog slimmer worden. We zijn elders in Europa bezig met heel grote iconische gebouwen. Ik vind de partnerships bij dit soort gebouwen wel heel ingewikkeld; je moet een dergelijk project kunnen faseren.’
Directe toegang tot kapitaal
Amper een jaar geleden circuleerde het verhaal nog dat OVG zou werken aan een beursfonds voor de (her)ontwikkeling van kantoren. Van Oostrom ziet inmiddels geen enkele reden meer om naar de beurs te gaan. ‘Geld is geen probleem – family offices en niet-genoteerde fondsstructuren bieden meer dan voldoende mogelijkheden. De beurs heeft veel waarde verloren door alle toezicht en regels.’
OVG heeft de strategie verlaten dat het van ontwikkelaar zou kunnen worden omgevormd tot een opportunistische fondsenbouwer met een sterke ontwikkelpoot. ‘Wij kunnen geen kopie worden van Goldman Sachs of Blackstone. Zij zijn gewoon beter in het bouwen van grotere fondsen. Zij hebben een hele reeks zeer slimme, goed betaalde rekenmeesters in dienst en daar kunnen wij niet goed mee concurreren.’
Jeppe de Boer was afkomstig van Goldman Sachs en werd aangenomen om dit traject als chief investment officer van OVG te begeleiden, maar hij vertrok per 1 januari. ‘De Boer heeft de afgelopen drie jaar wél voor ons de brug geslagen naar de internationale kapitaalmarkt. Zijn rechterhand Just Peereboom zet dat goede werk voort. Als we een kans zien, kunnen wij direct in Londen geld ophalen. Je kunt als ontwikkelaar niet zonder toegang tot geld.’
Met geld van derde partijen en van OVG zelf – ‘we zitten goed in de liquiditeit’ – wil Van Oostrom investeren in bestaande kantoorgebouwen en nieuwe posities. ‘In Nederland is de concurrentie grotendeels niet meer aanwezig. Internationaal zijn er grote kansen voor groei, maar moeten we opboksen tegen geduchte concurrenten als Tishman Speyer en Blackstone. We willen marktleider blijven als kantoorontwikkelaar in Nederland en tegelijk met slimme producten in steden als Parijs en Londen ontwikkelingen van de grond krijgen.’
Nederland en tweede thuismarkt Duitsland zijn daarbij voor OVG kraamkamers. ‘Als het in Amsterdam of Berlijn werkt, dan kan het ook in Londen, Parijs of New York.’
6800 sensoren
OVG heeft volgens Van Oostrom een aantal ‘unique selling points’ in handen die het mogelijk maken internationaal een positie te verwerven. ‘We hebben onze contacten met huurders beter op orde dan anderen. Op het gebied van duurzaamheid scoren we hoog en we lopen daarbij voorop in alles wat met technologie te maken heeft.’ Voor OVG is hét voorbeeld gebouw The Edge, dat op de Zuidas voor Deloitte en AKD werd ontwikkeld. Van Oostrom: ‘In The Edge hebben we 6800 sensoren die alles registreren wat er in het gebouw gebeurt. Dat is een nieuwe driver voor de groei.’
Hij wijst op wat een bedrijf als Nest van Tony Fadell doet: bij Apple werkte hij na de iPod aan de iPad en de iPhone. Daarna begon hij een bedrijf dat slimme thermostaten en intelligente rookmelders ontwikkelt. Google was zo enthousiast over zijn nieuwe onderneming, Nest Labs, dat het vorig jaar $?3,2?mrd betaalde voor een overname.
‘Het gaat om de data die we met dergelijke systemen uit het gebouw kunnen halen. Technologie gaat groot worden in onze gebouwen. Dit betekent dat OVG van een vastgoedbedrijf moet evolueren naar een technologiebedrijf. Als je met alle data scherp kunt maken wat het verschil is, kun je scoren.’ Hij wil de innovaties in een partnerschap ontwikkelen, met bedrijven als Nest, Philips, Siemens of General Electric.
Rechtstreeks naar eindgebruiker
OVG wil hoog-technische kantoorgebouwen à la The Edge ook op risico neerzetten. ‘We hebben geleerd dat als je een goed gebouw wilt neerzetten, je dat op risico kunt doen. Als je de klant vraagt wat hij wil, kun je nooit een iPad ontwikkelen, heeft Steve Jobs ons geleerd.’
Van Oostrom en zijn team gaan niet langs bij de gevestigde vastgoedpartijen, maar juist bij de grote eindgebruikers: ‘Als je met het plaatselijke vastgoed gaat praten, krijg je geen poot aan de grond. Bij eindgebruikers ligt dat anders. Zo is het in Nederland ook met Deloitte en AKD gegaan.’
De vraag is wie gaat investeren in een dergelijk innovatief kantoorproduct. The Edge is wel een innovatief kantoorgebouw, maar de business case oogt traditioneel: Deloitte en AKD staan langjarig garant voor de huur, op grond waarvan Deka belegt.
Het was van het begin af aan de bedoeling onder te verhuren. Deze flexibele schil geeft het gebouw een multi-tenant karakter. De belegger waardeert de flexibiliteit, maar zou een Duitse belegger zonder de garanties over de brug komen?
Van Oostrom geeft toe niet al te veel te verwachten van institutionele beleggers voor zijn nieuwe plannen. ‘Private equity snapt een dergelijke aanpak daarentegen wél. De markten zijn volwassen geworden en je krijgt een ander type kapitaal.’ Zijn plannen gaan veel verder dan nu in The Edge mogelijk is. Op basis van de technologie van The Edge (zie kader) kan aan eindgebruikers een model worden aangeboden voor bezettingsgraad van werkplekken. Dat model is veel dynamischer dan het langjarig huren van meters.
Hij is met OVG klaar om de stap te maken: ‘We hebben een goed team in Nederland én in Duitsland. Er werken nu 60 mensen direct bij OVG en we hebben uitgerekend dat er zo’n 2000 mensen voor ons aan het werk zijn. Ik probeer het aantal medewerkers van OVG de komende jaren onder de 100 te houden. Dat houdt OVG slagvaardig.’
Aan de slag op de Zuidas
Nieuwe technologie en innovatie wordt veel gestart in nieuwbouw, maar direct daarna toegepast in de bestaande bouw. Bestaande bouw is voor OVG nu zelfs bijna een groter deel van de lopende projecten dan nieuwbouw. Ook in Nederland – ‘de markt heeft qua investeringsklimaat het beste momentum sinds tijden’ – moeten nu kansen worden gepakt, vindt Van Oostrom. ‘Dit is het moment om van de Zuidas de beste werkplek van Europa te maken. Ik vind het nog steeds spijtig dat men heeft gekozen voor de halfverdiepte aanleg van de A10 en het spoor. Wij kijken als ontwikkelaar nadrukkelijk naar de Zuidas, maar ook elders in Amsterdam en de grote steden in Nederland. Van Oostrom: ‘Het is tijd voor vernieuwing in de kantorenbouw’ met nieuwe technologie, en wij hebben daar reeds ervaring mee.’"
Gerelateerde artikelen:
