AMSTERDAM - Recente aankopen van Angelsaksische partijen als Lone Star en Blackstone illustreren dat de Nederlandse markt de komende maanden een koopgolf van opportunistische fondsen kan verwachten.
AMSTERDAM - Recente aankopen van Angelsaksische partijen als Lone Star en Blackstone illustreren dat de Nederlandse markt de komende maanden een koopgolf van opportunistische fondsen kan verwachten.
Vorige week werd bekend dat een opportunistisch fonds van Lone Star € 385 mln betaalt voor 32 kantoorpanden uit Dutch Office Fund van CBRE Global Investors. De zogenoemde EVE-portefeuille is goed voor de grootste Nederlandse kantorendeal sinds het uitbreken van de crisis in 2008.
Ook de recente aankoop van het kantoorpand Westgate (huurder PWC) in de Amsterdamse Riekerpolder door een vehikel van Blackstone is als opportunistisch te kenschetsen. Blackstone betaalt € 73 mln voor het pand van 26.500 m², met een huurder die in 2005/2006 weliswaar voor 15 jaar huurde, maar de komende jaren voor de beslissing staat wat te doen met zijn huisvesting. Met een geschat bruto aanvangsrendement van rond 7% wordt de prijs die Blackstone betaalt voor een pand met kansen, maar ook veel risico’s, door betrokkenen omschreven als ‘scherp’.
Enigszins verouderd
Ook bij de EVE-portefeuille is sprake van risico’s die een stuk hoger liggen dan de nieuwste kantoren op de beste locaties. Het zijn over het algemeen kantoorgebouwen die op goede locaties liggen, maar wel enigszins verouderd zijn. In de nu verkochte DOF-portefeuille zitten gebouwen als Coolse Poort (Rotterdam), Haagse Arc (Den Haag) en WTC Papendorp (Utrecht) die precies in die categorie vallen. Door goed management los te laten op de gebouwen en nieuwe huurders aan te trekken kan een hoog rendement worden gehaald.
Jan de Quay van vastgoedadviseur Savills adviseerde Lone Star bij zijn eerste aankoop in Nederland. De Quay wil niet ingaan op details van de transactie, maar noemt de deal 'hét voorbeeld van het vertrouwen van de opportunistische koper in de Nederlandse markt’. De Quay: ‘Lone Star koopt op het dieptepunt van de markt een kwalitatief uitstekende portefeuille, die een solide basis met veel uitdagingen en kansen biedt. Opmerkelijk is dat de buitenlandse banken in de rij staan om deze partijen te financieren. De Nederlandse banken zitten nog altijd op hun handen als het gaat om kantoorfinancieringen.’
De afgelopen twee jaar domineerden de Duitse ‘core’ beleggers met voorop Deka en Union die samen alleen al voor circa €1,1 mrd aan kantoorvastgoed aankochten op de Zuidas in Amsterdam. Met een enkele uitzondering betreft het voornamelijk Duitse fondsen die deze kantoorgebouwen kopen, hoewel de interesse vanuit Aziatische landen voor deze risicoarme en goed verhandelbare gebouwen toeneemt.
Grootste toenam sinds crisis
De Quay wijst er erop dat in het eerste half jaar van 2014 sprake is van een sterke toename van meer opportunistische portefeuilletransacties, meer dan in de hele periode sinds het uitbreken van de crisis in 2008. Grote portefeuilles naast de EVE-portefeuille die aan Lone Star is verkocht, zijn onder andere de kantorenportefeuille die CBRE Global Investors aan Blackstone verkocht (eind 2013, € 165 mln, eveneens DOF) en aan de combinatie OVG/Goldman Sachs (2013, ca. € 120 mln) van REEFF aan VALAD (mei 2014, Equinox, € 40 mln) en M7 die vier bedrijfsverzamelgebouwen portefeuilles kocht voor € 180 mln.
PropertyNLResearch schatte al eerder op basis van het beleggingsvolume in het eerste halfjaar dat de Nederlandse beleggingsmarkt dit jaar op een volume van ver boven de € 6 mrd kan uitkomen, het hoogste niveau sinds het uitbreken van de crisis. De Quay denkt zelfs dat ‘we zomaar door de grens van € 7 mrd kunnen schieten. Ter vergelijking: op het dieptepunt in 2012 verruilde € 4,3 mrd aan Nederlands vastgoed van eigenaar.
VS en VK
Hoewel Duitsland het belangrijkste land blijft voor wat betreft de herkomst van beleggers, nemen de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk een steeds grotere plaats in. In totaal kan meer dan eenderde van het beleggingsvolume in het eerste halfjaar van 2014 toegerekend worden aan deze beide landen. Daarbij treden ze vaak in een joint venture op met een lokale marktpartij, zoals Mount Kellet met Sectie5 (Corio winkelportefeuille), Blackstone met Flow Real Estate en Lone Star met Hudson Advisors. De fondsmanagers Blackstone, Lone Star, Victory Advisors, Bayside en Starwood hebben hun oorsprong in de VS en het VK. Ze hebben vele miljarden aan private equity opgehaald in voornamelijk Noord Amerika, het Midden Oosten en Verre Oosten. Dit moet in goed renderend vastgoed belegd worden.
De Quay: ‘De opportunityfondsen kopen in landen waar de economische basis normaal gesproken stabiel is, maar waar tijdelijk een crisis heerst. Op basis van hun inschatting dat de bodem van de markt is bereikt, slaan ze op grote schaal toe. Zo zijn deze partijen de kopers van grote portefeuilles in Spanje, Portugal, Ierland, Italie en Nederland.’ De Quay verwacht dat deze ‘buying spree’ maximaal twee jaar zal duren, omdat na die periode de markt en prijzen dusdanig zijn gewijzigd dat het voor de opportpunity fondsen niet meer interessant is verder te investeren. Ze gaan dan op zoek naar andere landen. De portefeuilles worden geoptimaliseerd en binnen 3 tot 5 jaar verkocht dan wel als beursfonds verhandeld.
Gerelateerde artikelen:
