WP Retail Invest investeert in buurtwinkelcentra. Het bedrijf is opgericht en wordt gerund door mensen die destijds actief waren met William Properties.
WP Retail Invest investeert in buurtwinkelcentra. Het bedrijf is opgericht en wordt gerund door mensen die destijds actief waren met William Properties.
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 11, 28 november 2014
De laatste jaren hebben grote institutionele of beursgenoteerde beleggers als Corio, Wereldhave, Unibail-Rodamco en IEF Capital op grote schaal non-core winkelvastgoed afgestoten. Dergelijke partijen investeren bij voorkeur in winkelcentra met een bovenregionale aantrekkingskracht. Aan het andere uiteinde van het spectrum zijn buurt- en wijkwinkelcentra te vinden met een of twee supermarkten als trekker. In dit segment wist WP Retail Invest (WPRI) onlangs weer zijn slag te slaan.
In de Haagse wijk Benoordenhout nam de vastgoedonderneming het winkelcentrum Duinzigt over van IEF Capital, een joint venture van het Inflation Exchange Fund en Bouwfonds Investment Management. Dit 5500 m² grote wijkwinkelcentrum, dat in de volksmond ook bekend staat als Willem Royaardsplein, heeft Albert Heijn als ‘anchor tenant’ en dateert uit begin jaren ’70.
WPRI heeft Duinzigt niet puur als een belegging verworven, maar met het doel waarde te creëren door te investeren in het vastgoed en de huurdersamenstelling. Gert-Jan Veldkamp, die samen met Roderik Lüschen de directie van WPRI vormt, tekent daarbij aan dat het centrum voor eigen rekening en risico is aangekocht. Datzelfde geldt voor winkelcentrum Tolbergcentrum in Roosendaal (4600 m²), dat sinds 2012 deel uitmaakt van de WPRI-portefeuille.
Op de achtergrond opereert een aantal investeerders, onder wie de voormalige eigenaren van William Properties. Ook Veldkamp en Lüschen werkten voorheen bij William Properties en later – na de overname – bij Fortis Vastgoed Ontwikkeling (thans ASR Vastgoed Ontwikkeling). Veldkamp was hier op het laatst directeur commercieel vastgoed, terwijl Lüschen sinds 2008 zijn eigen bedrijf (Rood Winkelvastgoed) bestiert.
Potentieel in wijkwinkelcentra
In 2006 verkochten de voormalige eigenaren van William Properties hun onderneming aan Fortis. Toen het na enkele jaren van afwezigheid op de vastgoedmarkt weer begon te kriebelen, besloten ze in te spelen op de snel veranderende markt. Oud-collega Veldkamp werd erbij gehaald, kort erna gevolgd door Lüschen en een derde oud-WP’er: Kees Holthuijsen. De drie traden ook toe als vennoten in de nieuwe onderneming. Lüschen: ‘In de periode rond en na de verkoop aan Fortis ging de aandacht binnen de branche nog sterk uit naar grote nieuwbouwontwikkelingen. Het was de tijd van de aanbesteding van Leidsche Rijn Centrum. Er was maar weinig oog voor bestaande wijkwinkelcentra die aan vernieuwing toe waren; de markt sprong daar gewoon niet op in. Centra met een omvang van 3000–5000 m² waren in dat tijdsgewricht bovendien te klein voor grote projectontwikkelaars en vergen – anders dan bij nieuwbouw – veel aandacht in het beheer en asset management.’
WPRI onderkent het potentieel in wijkwinkelcentra wel, mits de locatie goed is en er sprake is van een sterk verzorgingsgebied. Echte krimpgebieden worden dus gemeden. Ook de banken zien dan wel kansen, en financieren de projecten voor 50–60%. ‘Maar anders dan vóór 2008 is de hefboomwerking (leverage) daarbij geen doel’, stelt Veldkamp. ‘Je moet namelijk niet alleen meer eigen vermogen inbrengen dan destijds, maar ook meer aflossen. Wel vergroot het vreemd vermogen de reikwijdte of de slagkracht. En anders dan voorheen – toen ook potentiële bouwgronden zonder bestemming of panden met andere bestemmingen werden gekocht en gefinancierd voor (her)ontwikkeling – heeft een goed functionerend winkelcentrum een gezonde onderliggende waarde en is een non-recource financiering gewoon een gezonde operatie. Onze investeerders ontvangen een vaste rente op hun investering en een beoogde opslag als de herontwikkeling is voltooid.’
Geen sinecure
Het is echter geen sinecure om tot een geschikte aankoop te komen. In tegenstelling tot kantoren is het aanbod aan winkelvastgoed namelijk schaars, terwijl het nauw luistert of een winkelcentrum aan de investeringsvoorwaarden voldoet. Tolbergcentrum en Royaardsplein zijn dan ook aangekocht door actief te acquireren. Lüschen: ‘Winkelbeleggers zitten op hun handen, want een verhuurd winkelcentrum levert cashflow op en heeft een minder groot leegstandsrisico dan een kantoorgebouw met slechts één enkele huurder. Daarnaast is de organisatie van een grote belegger niet ingericht op de uitvoering van dergelijke tijdrovende en risicovolle herontwikkelingen. Retailbeleggingen staan bovendien meestal niet zwaar onder water, zoals veel kantoren. Daarom benaderen we eigenaren rechtstreeks met concrete plannen om waarde toe te voegen. Koop is daarbij overigens niet het doel op zich; we staan ook open voor joint ventures en werken tevens als fee-developer.’ De ontwikkelaar draagt echter altijd een stukje ondernemingsrisico, bijvoorbeeld door een deel van de fee uit te stellen tot na oplevering van het project of door een deel van het honorarium aan prestatieafspraken te koppelen.
Aan het minimum van 3000 m² winkelvloeroppervlakte valt volgens de ontwikkelaar echter niet te tornen, al is te groot ook niet ideaal. Lüschen: ‘Wijk- en stadsdeelcentra van 6500–10.000 m² hebben een groter verhuurrisico, omdat met deze omvang ook mode, dienstverlening en horeca nodig zijn. En dan heb je meteen concurrentie met grotere stadsdeelcentra, aantrekkelijke binnensteden of internet.’
Expansie
Tolbergcentrum in de gelijknamige woonwijk in Roosendaal past uitstekend in het ideaalplaatje van Lüschen en Veldkamp. Het deels jaren ’80 en deels begin jaren ’90 gebouwde complex is goed verhuurd (onder andere aan een Albert Heijn en een Plus-supermarkt), heeft een verzorgingsgebied van ongeveer 13.000 inwoners met relatief veel jonge gezinnen en een compleet basisaanbod voor de dagelijkse boodschappen. Bovendien stond de supermarktondernemer van Plus al enige jaren te trappelen om zijn winkel te vergroten van 1100 naar 1500 m². De gewenste uitbreiding werd mogelijk gemaakt doordat WPRI de huur van de naastgelegen apotheek actief beëindigde en meewerkte aan een verplaatsing. Hierdoor ontstond – door ook een aansluitend inpandig gelegen hof bij de plannen te betrekken – de benodigde expansieruimte. Eerder – in 2007 – was de Albert Heijn al vergroot naar 1500 m². ‘De vernieuwing van de supermarkt bracht een sneeuwbaleffect teweeg’, aldus Veldkamp. ‘Ook andere retailers besloten te investeren en diverse winkels werden overgedragen aan nieuwe ondernemers. Dat gaf nieuw elan aan Tolbergcentrum en bood ons als verhuurder de gelegenheid om contracten te vernieuwen en verlengen. Zo is voor de vernieuwde Plus-supermarkt, die in 2013 is opgeleverd, een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor 15 jaar. Dat biedt zekerheid voor de toekomst.’
Schaalvergroting
Voor de herontwikkeling en renovatie van het winkelcentrum ging WPRI in gesprek met de gemeente Roosendaal. Conform de gemeentelijke detailhandelsvisie kan Tolbergcentrum verder worden vergroot tot 6500 m² bvo. In de eerste fase zal het pleintje naast het winkelcentrum naar een ontwerp van wUrck worden bebouwd met 700 m² retail op de begane grond en een nieuwe gymzaal daarboven. Vervolgens kan de oude gymzaal plaatsmaken voor circa 900 m² extra winkelruimte, waarna de passage grondig zal worden gerenoveerd. Binnenkort hoopt WPRI de realisatieovereenkomst met de gemeente te tekenen. In het stadscentrum van Roosendaal is overigens veel leegstand, maar niet in Tolbergcentrum, aldus Lüschen. ‘De binnenstad moet opboksen tegen aantrekkelijker steden als Breda, Antwerpen en Bergen op Zoom. Mensen gaan daar niet alleen heen om het winkelen alleen, maar ook voor de beleving. Ze beschouwen het als een dagje uit. In dat opzicht heeft Roosendaal minder te bieden en neemt de leegstand harder toe in dergelijke centra. Deze problematiek speelt niet bij wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen.’
Volgens Lüschen en Veldkamp is voor een goed functionerende supermarkt in de wijk een oppervlakte van 1500 m² wvo minimaal noodzakelijk. ‘Ook discounters als Lidl en Aldi schalen op naar dit formaat of zelfs groter. Bij solitaire supermarkten tot 2000 m² zie je een gretigheid in de beleggingsmarkt. Het zijn dan meestal particulieren die ergens tussen € 3 en € 7 mln investeren. Dat is een andere categorie dan waarin wij opereren.’
‘De schaalvergroting die je in binnensteden ziet en de onderlinge concurrentie tussen retailers die steeds grotere units zoeken, treedt in het klein ook op in de buurtcentra. Momenteel zijn er te veel kleine supermarkten, die elkaar qua verzorgingsgebied overlappen. De kleinste centra dreigen bovendien uit het systeem te vallen doordat ze een echte trekker missen of doordat er teveel dienstverlenende bedrijven in de plaats van de winkels zijn gekomen.’
Gerelateerde artikelen:
