Wereldhave laat over 2014 een met 5,5% hoger direct resultaat van € 85,7 mln zien, onder andere als gevolg van like-for-like huurgroei. Het indirecte resultaat daalde als gevolg van transactiekosten en investeringen in het verbeteren van de bestaande winkelcentra. Het totaalrendement kwam in 2014 uit op € 26,9 mln (2013: € 50,0 mln).
Wereldhave laat over 2014 een met 5,5% hoger direct resultaat van € 85,7 mln zien, onder andere als gevolg van like-for-like huurgroei. Het indirecte resultaat daalde als gevolg van transactiekosten en investeringen in het verbeteren van de bestaande winkelcentra. Het totaalrendement kwam in 2014 uit op € 26,9 mln (2013: € 50,0 mln).
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 20 februari 2015
Na het verlaten van de Amerikaanse, Britse en Spaanse markt en de aankoop van € 850 mln aan winkelcentra in Frankrijk, wil Wereldhave verder op de ingeslagen weg. Ceo Dirk Anbeek: 'De focus ligt op de stabiele economieën van Noord West Europa. Hier willen we fors groeien in middelgrote winkelcentra om zo mee te doen in de consolidatieslag die plaatsvindt.'
Met een portefeuille van € 3,2 mrd is Wereldhave achter de reuzen Unibail-Rodamco en Klépierre een middelgrote speler. Anbeek vergelijkt zijn fonds met partijen als Eurocommercial en het Duitse Euroshop. Deze markt gaat verder consolideren omdat de financieringskosten voor grotere fondsen lager liggen. Anbeek: 'Overname van of fuseren met onze peers is echter niet onze primaire insteek. We zijn geïnteresseerd in portefeuilles van een enkele honderden miljoenen tot € 1 mrd.'
Oorlogskas
De oorlogskas is met € 200 mln dan niet groot. Een en ander staat echter nog op de rol om verkocht te worden, waaronder een winkelcentrum in Geldrop van € 10 tot € 15 mln en een winkelgebied van zo'n 20.000 m² dat deel uitmaakt van een groter winkelgebied met meerdere eigenaren. Ook kantoren in België ter waarde van € 120 mln staan in de etalage, maar Anbeek ziet die als gevolg van marktomstandigheden nog niet snel verkocht worden.
Omdat Wereldhave niet aan de loan to value van 35 à 40% wil morrelen, zullen grote aankopen door de uitgifte van nieuwe aandelen betaald moeten worden. Dat gebeurde ook met de aankoop van de Franse portefeuille van Unibail-Rodamco.
Liever zou Anbeek echter zien dat die grote aankopen nog even op zich zouden laten wachten. 'Dan hebben we de tijd om te laten zien dat we centra die niet goed draaien - zoals de Franse portefeuille met een bezettingsgraad van maar 91,2% - sterk kunnen verbeteren. Maar timing hebben we niet altijd in de hand.'
Defensief investeren
Voor het verbeteren van winkelcentra zal de komende twee jaar € 110 mln worden geïnvesteerd. Daarvan zal € 80 mln geïnvesteerd worden in uitbreiding waardoor huurgroei zal plaatsvinden. Met volledige verhuur zal dat een rendement van 5,9% gaan opleveren. € 30 mln wordt echter geïnvesteerd zonder dat er direct rendement tegenover staat. Anbeek: 'Denk aan een verfbeurt, investeren in wifi, speelplekken etc. Het is een defensieve investering.'
Die niet-rendabele investering komt ten laste van het indirecte rendement, voor 2014 betekent het dat er hierop € 12 mln is afgeboekt. Ook door de transactiekosten van € 41,0 mln van de aan- en verkopen van vastgoed is het indirecte rendement gedaald naar € -58,8 mln (2013: € -31,2 mln).
Het directe rendement steeg als gevolg van aankopen in Nederland - de Franse portefeuille zal pas in 2015 mee gaan lopen in de cijfers. Maar ook de like-for-like huurinkomsten groeiden met 3,6%. Gezien de lage rente liepen de financieringskosten met 0,4% terug naar 2,2%. Bedoeling is op het juiste moment langere looptijden met de banken af te spreken.
Gerelateerde artikelen:
