NVM-dochter Flux hield onlangs een symposium over de toekomst van taxeren. Kennis van de markt is volgens vriend en vijand de succesfactor om ook in een straks door AI gedomineerd werkveld overeind te blijven.
Flux, sinds 2017 een deelneming van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM), was neergestreken in het Rosarium in Amsterdam om de NVM-leden bij te praten over het onderwerp ‘vastgoed en technologie’. Het bedrijf is marktleider in software voor taxatiemanagement.
‘Twee jaar geleden was het voor Flux een spannende tijd’, vertelde Bas Boelhouwers, ceo van Flux en Brainbay, tijdens de aftrap van de middag. ‘Het team was toen heel klein geworden. Sindsdien hebben we flink geïnvesteerd in het team, inclusief de ontwikkelingstak. Daarbij hadden we een nieuwe ambitie: het fundament opbouwen en helemaal gereed maken voor AI en zaken als data-integratie. Door de kern – ons rekenmodel – soepeler te laten verlopen, kan onze doelgroep, de taxateurs, zijn werk veel beter doen.’
Millennials en Gen Z
Chief strategy officer Harold Coenders van Colliers gaf het publiek vervolgens een interessant inkijkje in de rol die de jongere generaties spelen bij de toekomstige waardeontwikkeling van gebouwen. Het huidige consumentengedrag wordt nu al voor een belangrijk deel (43%) bepaald door wat we de millennials en Gen Z noemen. In 2030 zijn deze generaties goed voor 53% van de samenleving. En terwijl de huidige dertigers en veertigers (millennials) nog van het en/en model zijn – én een goede baan én genieten van het leven – worden de huidige pubers en twintigers veel meer gedreven door trends in de (online) microgemeenschappen waar ze deel van uitmaken. Coenders: ‘Deze generatie is zich heel bewust van de eigen identiteit en van de onzekere toekomst. Het contract met de maatschappij is anders gedefinieerd dan bij de generatie ervoor, bijvoorbeeld op het gebied van wonen.’
Halo-effect omnichannel
Het zorgt er volgens hem voor dat Gen Z andere keuzes maakt tussen werk en vrijheid en tussen economisch en ecologisch. Wat zowel millennials als Gen Z gemeen hebben, is dat het gemaksgeneraties zijn. Ja, ze zijn digital first en everything online, maar ze willen tegelijkertijd zichzelf verwennen met goede producten en die ervaren. Dus openen Coolblue en Mr Marvis fysieke winkels. ‘Dergelijke bedrijven ervaren het halo-effect van omnichannel, waarbij de omzet met 30% omhoog schiet.’
Ook de overheid kiest er volgens hem noodgedwongen voor om meer fysiek aanwezig te zijn. Alleen online dienstverlening werkt niet voor laaggeletterden, ouderen en mensen met gezondheidsbeperkingen. ‘In ons land zijn alleen al 2,5 mln laaggeletterden, 50% van de bevolking is alleen in de basis digitaal vaardig. Huisvesting en dienstverlening komen weer dichter bij elkaar te liggen; de balie is back.’
Levendig kantoor nog worsteling
Coenders ging ook in op de toekomstbestendigheid van kantoorvastgoed. Het gewenste levendige kantoor komt volgens hem nu vaak nog niet uit de verf. Werkgevers worstelen er nog altijd mee. ‘Daarbij is de vraag dan: is de bezetting te laag of het kantoor te groot? Het traditionele uitgangspunt bij kantoren is dat het aantal vierkanter meters wordt afgestemd op de pieken. Je zult op een andere manier naar kantoren moeten kijken; wat betekent een bepaalde bezetting voor de doelen die je hebt?’ Daarbij onderscheidt hij subjectieve doelen als trots en plezier, maar ook praktische doelen als geconcentreerd kunnen werken en samenwerken.
Een bezetting van 0–25% leidt tot een ‘dood’ kantoor, 25–50% tot een ‘stille’ omgeving, 50–85% tot een ‘levendige sfeer’ en 85–95% tot een ‘drukke’ werkplek. Een bezetting van meer dan 95% wordt ervaren als ‘te druk’.
Op basis van een analyse van Colliers, waarin 285 gebouwen met 600.000 werkplekken zijn onderzocht, is het beeld weinig hoopgevend. ‘Wat blijkt in Nederland? Gedurende 70% van de tijd is het kantoor gewoonweg dood.’ Mogelijke oplossingen volgens Coenders: ‘Werkgevers moet aanhuren binnen het spectrum ‘levendige bezetting’. Co-working in de plint van het kantoorgebouw kan dan de piekmomenten opvangen.’
Taxateur wordt meer achtervang
Philip Lobatto van Microsoft Financial Services kwam ook naar het symposium. In zijn presentatie vertelde Lobatto over de impact die AI zal hebben op de rol van de taxateur. Iedere bedrijfstak zal volgens hem de gevolgen van AI ondervinden. ‘Wat Lean was voor fabrieken, wordt AI voor kenniswerken. Tegenover iedere euro die nu binnen de financiële dienstverlening wordt geïnvesteerd, staat een rendement van € 4,20.’
Hij voorziet dat de taxateur steeds meer een achtervang wordt, terwijl generative AI een steeds dominantere rol gaat spelen. ‘Je spreekt tegen Copilot als je als taxateur een gebouw in loopt. Maar Copilot vraagt ook dingen aan jou. De menselijke factor blijft in het proces. Taxeren is yin en yang, kunst versus wetenschap. Er is ook nog zoiets als een onderbuikgevoel dat niet in AI is te vatten, bijvoorbeeld een taxateur die in een pand een slachtgeur opmerkt.’ De lijst van werkzaamheden die wel in AI kunnen worden gevat is echter lang en varieert van data-analyse en risicoanalyse tot aan communicatie met de klant en compliance.
Datakwaliteit
Tijdens een paneldiscussie met Reinier Mijsberg (ABN Amro), Hugo Wouda (SBR), Gerard Schalk (Solid Briq) en Ruben Troostwijk (Flux) ontstond een levendig debat over de kwaliteit van de data die bij taxaties wordt gebruikt.
Mijsberg trapte af met de mededeling dat ABN Amro ongeveer 20% van de taxatierapporten afwijst omdat de kwaliteit ervan onvoldoende is. Soms gaat het om slordigheden en vormfouten, maar het wordt echt problematisch als er geen goede onderbouwing is van hoe referenties tot de marktwaarde leiden. ‘De referenties in een taxatierapport vormen eigenlijk een cruciale basis vanuit de praktijk. Maar het allerbelangrijkste is dat er ook duiding plaatsvindt.’ Hij ziet de taxatieafdelingen bij banken alleen maar groter worden door het grotere belang dat aan kwaliteit wordt gehecht.
AI en automatisering kunnen volgens de panelleden hierbij een rol spelen, bijvoorbeeld door afspraken te maken over welke datapunten nodig zijn voor een interpretatie en wat daar precies onder wordt verstaan. Ook kan AI juist steeds meer data toevoegen, en hoe transparanter die data worden, des te beter de datakwaliteit wordt.
Gevoel voor nuances
Ook Lesley Bamberger, ceo van Kroonenberg Groep, was uitgenodigd om zijn visie te geven. In een vraaggesprek met middagvoorzitter Martijn de Greve deelde hij zelfverzekerd een aantal van zijn successen, waarbij Kroonenberg Groep er volgens hem steevast in slaagde veel waarde toe te voegen en toekomstbestendig vastgoed te realiseren. Onder meer Q-Residences in Amsterdam-Zuid passeerde de revue, maar ook Apollolaan 171, eveneens in Zuid, en zelfs de transformatie van een loftgebouw aan Park Avenue in New York naar 56 appartementen – met de signatuur van Piet Boon – kwam aan bod. ‘In een opgaande markt waren ze daar gewend aan $ 16.000–17.000 per m². Onze appartementen gingen naar $ 26.000.’
Tot slot deelde Bamberger een opbeurende boodschap met het publiek. Volgens hem zou een taxateur als geen ander in staat moeten zijn de subtiele verschillen te herkennen tussen twee ogenschijnlijk vergelijkbare panden aan het Museumplein in Amsterdam en moeten kunnen uitleggen waarom het ene gebouw een huurprijs van € 300 per m² oplevert, en het andere € 500. ‘Een taxateur is alleen goed als hij begrijpt wat de markt doet. Je moet gevoel hebben voor nuances. Die zijn er ook bij winkelvastgoed en kantoren. Die maken dat mijn panden hogere huren opbrengen en dat ik beter de lange termijn overzie.’
