Er waren weer veel inspirerende inzendingen voor de renovatieprijs Gulden Feniks. Toch ziet juryvoorzitter Karin Laglas nog forse uitdagingen Door Paul Wessels PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2014
Er waren weer veel inspirerende inzendingen voor de renovatieprijs Gulden Feniks. Toch ziet juryvoorzitter Karin Laglas nog forse uitdagingen
Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2014
Laglas, die half augustus is begonnen als directievoorzitter van corporatie Ymere, vertelt dat de jury ook dit jaar een aantal zaken opviel aan de inzendingen. ‘Om te beginnen zagen we hoe ontzettend belangrijk de rol van goed opdrachtgeverschap is. Bij een stuwende initiatiefnemer lijken projecten beter geslaagd te zijn.’ Dat hoeft overigens niet de formele opdrachtgever te zijn. Ook mensen uit de gebruikersorganisatie nemen soms vanuit een persoonlijke belangstelling en kennis de rol van ‘informele’ opdrachtgever op zich: ‘Bij de herontwikkeling van het Cygnus Gymnasium in Amsterdam was er iemand die persoonlijk betrokken was. Hetzelfde zagen we bij het Energiehuis in Dordrecht. In dat geval speelde de architect een goede rol om het verzet van culturele instellingen te slechten met slimme ontwerpvoorstellen.’
Zwakke business case
Verduurzaming van de woningvoorraad is belangrijk, omdat daarmee een doorslaggevende energiebesparing te bereiken is. Laglas: ‘We zien een aantal uitstekende en interessante initiatieven op dit gebied, zowel voor eengezinswoningen als voor woongebouwen voor meerdere gezinnen. Wat ons opviel, is dat het nog steeds niet meevalt om daarbij tot een haalbare business case te komen. De investeringskosten zijn nog niet in balans met de lagere exploitatiekosten.’ Laglas verwacht dat een onhaalbare business case wel haalbaar wordt als verduurzaming echt op grote schaal zal worden toegepast. En ook speelt technische en procesmatige innovatie een belangrijke rol.
Locatie zit in de weg
De jury van de Gulden Feniks zag een aantal inspirerende voorbeelden van herontwikkeling van leegstaande kantoorgebouwen. Laglas: ‘Toch merken we dat dit nog niet de vlucht neemt die we eigenlijk zouden wensen. De locatie van de gebouwen lijkt soms in de weg te zitten. Daarvoor worden – bijvoorbeeld ten aanzien van geluid – slimme technische oplossingen gevonden. Maar het verankeren van de nieuwe functie aan de omgeving zodat echt maatschappelijke meerwaarde ontstaat is soms minder evident. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de campusontwikkeling in Diemen: hoe leuk die ontwikkeling ook is, de omgeving blijft een opgave. Dit heeft te maken met de schaal waarin je kunt herontwikkelen.’
Leegkomende boerderijen
Een onderwerp dat is onderbelicht, is het leegkomen van boerderijen. Een aantal ingezonden projecten voor de Gulden Feniks brengt in beeld hoe hieraan een nieuw leven gegeven kan worden, vaak in de sfeer van zorg of kleinschalige recreatie. Laglas: ‘Hoewel er uit deze voorbeelden geen genomineerden zijn geselecteerd, zien wij als jury het als een uiterst belangrijke transformatieopgave die een grote rol kan spelen in het vitaal houden van het platteland.’
Zelfde functie houden
De jury zag ook interessante voorbeelden van transformatie zonder functieverandering, vertelt Laglas. Vaak gaat transformatie samen met functieveranderingen. Met name verlaten industriële complexen worden vaak getransformeerd naar in hoofdzaak woningbouw – zoals een van de winnaars van vorig jaar: Strijp S in Eindhoven.
Laglas: ‘Dit jaar zagen we ook transformatie van een industrieel gebied waarbij gezocht werd naar een nieuw type industrieel gebruik dat meer aansluit bij de hedendaagse – kleinschaligere – industrie. We vonden dat een inspirerende gedachte, zowel in het belang van een gespreide economische basis voor ons land – hoogwaardige en creatieve maakindustrie – als door het gebruik van het speciale karakter van deze industriële gebieden. Te denken valt dan aan de aanwezige industriële voorzieningen zoals diverse soorten gasleidingen, maar ook de hinderwetcategorie.’
Ze noemt als voorbeeld het industrieterrein Kleefse Waard in Arnhem, waar zware industrie wordt omgevormd naar creatieve industrie. Het familiebedrijf Schipper Bosch kocht in 2003 43 hectare bebouwde grond op de Kleefse Waard omdat het de potentie ervan zag. ‘Je hebt het hier over een andere manier van transformatie. Hier is een ontwikkelende belegger (familiebedrijf) aan het werk. Ze investeren lang geld en ontwikkelen het gebied stapsgewijs – de opbrengsten van een herontwikkeld gebouw herinvesteren ze in het volgende gebouw. Ze maken een community, het is een beetje campusachtig.’
Belangrijk voor het succes van een dergelijk initiatief is dat de gebiedsontwikkeling in één hand blijft en de initiator kan bepalen wie wel en wie niet in het gebied kan zitten. ‘Je ziet hier bedrijven die laveren tussen innovatie en echte productie, het soort innovatieve bedrijven waar Nederland het van moet hebben. Dit is een ontwikkelaar/belegger die valt in de categorie vernieuwers.’
Slopen moet ook kunnen
Laglas wil ook nog een persoonlijke opvatting kwijt: ‘Ik ben tegen een nieuw paradigma dat je nooit zou kunnen slopen. Het is wél goed dat we eerst goed kijken of er een business case in het object mogelijk is.’ Bij een woonfunctie is het vaak niet eenvoudig. Bij een ontwikkeling als het Cultuurcentrum Energiehuis Dordrecht (waar veel mensen op af komen) is het gemakkelijker om het gebouw te laten staan. Soms moet er sprake zijn van slopen/nieuwbouw – een voorbeeld is het gemeentehuis van Brummen waarbij de jaren ‘70 bouw werd gesloopt en om de oorspronkelijke villa een nieuw gemeentehuis werd gebouwd.
Zeker bij herontwikkeling is en blijft de overheid een belangrijke partner voor de ondernemer. Laglas vindt het ook een goed idee als de overheid plannen maakt voor de stad. ‘Het beste is als ze een visie hebben, gecombineerd met flexibiliteit. De overheid kan met ‘seed money’ een rol spelen als het lastig blijkt om plannen met een lange horizon op te pakken. Maar je moet wel wapenen tegen wensdenken. Essentieel is natuurlijk de vraag: ziet de markt er iets in?’
Gulden Feniks
De jaarlijkse NRP Gulden Feniks is een prijs ter bevordering van en inspiratie voor duurzaam gebruik van de bestaande omgeving. De prijs beoogt door het eren van goede voorbeelden een inspiratiebron te zijn voor al die opgaven waarbij een poging wordt gedaan om het bestaande een nieuw leven te geven. De jury van de Gulden Feniks bestaat uit Karin Laglas (juryvoorzitter), Jack de Leeuw (innovatie), Jean Baptiste Benraad (maatschappelijk opdrachtgeverschap), Herman van den Berg (real estate management), Pi de Bruijn (ontwerp), Andy van den Dobbelsteen (duurzaamheid), Ulrich Knaack (uitvoering en materialen), Peter Kuenzli (gebiedstransformatie), Esther Agricola ((cultuur)historie) en Peter de Winter (secretaris).
Gerelateerde artikelen:
