De overname van Corio door het Franse Klépierre zorgt voor een schaalvergroting die noodzakelijk is. Het past in de internationalisering die de belangrijkste aandeelhouder Simon Property Group nastreeft.
"De overname van Corio door het Franse Klépierre zorgt voor een schaalvergroting die noodzakelijk is. Het past in de internationalisering die de belangrijkste aandeelhouder Simon Property Group nastreeft.
Door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2014
‘Onze inzet is om vanaf dit niveau te groeien.’ Dat zei ceo Laurent Morel van Klépierre vlak voor de bekendmaking van de overname van Corio tegen Property EU. Met de overname van het grootste Nederlandse retailvastgoedfonds Corio creëert Morel een Europese retailvastgoed-gigant die in omvang alleen Unibail-Rodamco voor zich moet laten gaan.
Het is Laurent Morel die op de voorgrond staat, maar de deal is georkestreerd vanuit de Amerikaanse stad Indianapolis. Hier staat het hoofdkwartier van de Simon Property Group (SPG), het grootste retailvastgoedfonds in de VS, met internationale aspiraties én de grootste aandeelhouder in Klépierre. Met 18,5% aandeel van SPG in de nieuwe combinatie Klépierre/Corio zal topman David Simon de nodige aanwijzingen blijven geven. Morel: ‘We spreken dezelfde taal. We hebben veel aan de knowhow over de business die onze aandeelhouder heeft.’
Drijvende kracht
SPG is de drijvende factor op de achtergrond, die Klépierre klaarstoomde voor deze deal. Sinds SPG in maart 2012 voor 28,9% instapte, is het aan de Parijse beurs genoteerde fonds omgeturnd tot een op grootschalige winkelcentra gefocust vastgoedfonds. Het heeft de kantorenportefeuille van de hand gedaan en heeft kleinere en middelgrote supermarktvestigingen van Carrefour verkocht.
In totaal is er in krap twee jaar tijd voor € 3,6 mrd verkocht. Daardoor werd de loan-to-value verlaagd tot onder 40% en verkreeg Klépierre de nodige firepower om weer te acquireren. Morel: ‘De deal met Carrefour, die de eigen supermarkten weer terugkocht, heeft ertoe geleid dat we onze strategie sneller konden uitvoeren dan we aanvankelijk hadden gepland. We hebben één tot twee jaar gewonnen op ons oorspronkelijke schema.’
Dezelfde strategie
Het lijkt precies de juiste timing om Corio over te nemen. Vanwege zijn disagio staat Corio al langer te boek als overnameprooi. Corio bewandelt dezelfde strategische weg als Klépierre: ook Corio concentreert zich op grote winkelcentra met een magneetwerking voor zowel shoppers als retailers. Al het vastgoed dat niet in die strategie past is van de hand gedaan of staat op de verkooplijst.
Maar anders dan Klépierre is Corio te laat begonnen met het aanbrengen van focus in de portefeuille en is het minder voortvarend geweest bij het verkoopprogramma. Huurstroom en bezettingsgraad beginnen op te krabbelen, maar zijn nog niet goed genoeg in vergelijking met concurrenten als het Frans-Nederlandse Unibail-Rodamco, het Finse Citycon en het Britse Hammerson, zo oordelen analisten.
De strategie-in-uitvoering van Klépierre is omvang creëren in de Europese winkelvastgoedmarkt. Schaalgrootte is belangrijk, omdat risico’s gespreid kunnen worden, financieringscondities daardoor beter zijn en een groter platform kan worden geboden aan populaire expanderende retailers. Morel over de overname: ‘Hiermee zijn we beter gepositioneerd om de herstructurering van onze portfolio’s te versnellen en om nieuwe ontwikkelingskansen aan te grijpen.’
Schuldpositie verbeterd
Laurent Morel staat sinds 2009 aan het roer bij Klépierre. Hij kwam in 2005 aan boord bij het fonds als hoofd van de divisie Shopping Centers, na zijn sporen vooral verdiend te hebben bij de grootaandeelhouder van Klépierre BNP Paribas en diens dochterbedrijven in autoleasing.
In 2005 had Klépierre als lokaal vastgoedfonds al internationale stappen in Italië en Spanje gezet door de acquisitie van de Carrefour-portefeuille in 2000/2001. De Carrefour-supermarkten hebben hun rendement geleverd, maar de kleinere en middelgrote passen niet meer in de strategie. Carrefour heeft ze in een deal eind 2013 voor € 2 mrd teruggekocht – waarmee Klépierre zijn schuldpositie verbeterde en financieringskosten danig kon drukken.
Het werk is niet voor niets geweest. De rentes die Klépierre moet betalen voor zijn obligatieleningen zijn gestaag gedaald. Eerder dit jaar heeft Standard & Poor’s de rating van het Franse fonds verhoogd naar A–.
Synergievoordelen
Het zijn deze financieringsvoorwaarden waarnaar Klépierre expliciet verwijst als het de synergievoordelen benoemt voor de overname van Corio. Klépierre denkt in de komende drie tot vijf jaar synergievoordelen van € 60 mln te kunnen behalen – onder andere door leningen van Corio goedkoper te herfinancieren.
Maar Morel trekt de rating van de kredietbeoordelaar breder: ‘Het oordeel van Standard & Poor’s is niet alleen een reactie op onze financieringspositie, maar ook een erkenning dat onze portefeuille veiliger is. We realiseren een hogere huurgroei, meer dan inflatie. Vandaag de dag heeft Klépierre een meer helder businessmodel dan het eerst had.’
Terwijl Corio in het eerste halfjaar 2014 de like-for-like huurgroei verbeterde naar –0,6%, zag Klépierre zijn vergelijkbare huurinkomsten stijgen met 3%.
Strakker management
De focus van Klépierre op dominante winkelcentra heeft de aandeelhouders geen windeieren gelegd. Trots vermeld Simon van SPG in zijn jaarverslag over 2013 dat in de eerste 21 maanden van aandeelhouderschap van Klépierre SPG een return on investment heeft gerealiseerd van 37%.
Een groot deel van die revenuen zijn het gevolg van het doorvoeren van de strategie die SPG zelf ook hanteert. Het spel van grote dominante winkelcentra in een internationaal speelveld vergt tegenwoordig een andere strategische benadering dan van kleinere winkelvastgoedconcentraties. Reden waarom SPG zijn Amerikaanse winkelstrips en kleinere winkelcentra dit jaar apart naar de beurs wil brengen.
Strakker management van de winkelcentra zal de huuropbrengsten van Corio ten goede komen. De concurrentie tussen de winkelcentra – overal in Europa heeft de consument de broekriem aangetrokken – neemt alleen maar toe. De digitalisering zorgt voor veranderingen die niemand nog kan overzien.
Value-for-money
Het is zaak die retailers als huurder in het winkelcentrum te hebben die de meeste bezoekers trekken en de passantenstromen weten te verhogen. Morel gelooft dat die huurders vooral de retailers zijn die value-for-money bieden. Reden waarom Klépierre de uitbreidingen van ketens als Primark en Hema ondersteunt. Morel: ‘De winkelmarkt evolueert, luxe merken kloppen inmiddels bij ons aan de deur. Het is in de toekomst mogelijk dat Ralph Lauren in hetzelfde winkelcentrum zal zitten als Primark.’
Top-5 winkelcentra
KlépierreTekst: 125 winkelcentra in 13 landen
- Créteil Soleil (Frankrijk)
- Val d’Europe (Frankrijk)
- Field’s (Denemarken)
- Emporia (Zweden)
- Blagnac (Frankrijk)
Corio: 57 winkelcentra in 7 landen
- Portia di Roma (Italië)
- Hoog Catharijne (Nederland)
- Grand Littoral (Frankrijk)
- Boulevard Berlin (Duitsland)
- Campania (Italië)"
Gerelateerde artikelen:
