[i]Met een succesvolle verkoop van CentreCourt in Den Haag zou het kantorenfonds van Bouwinvest inclusief het bestaande mandaat de beschikking krijgen over een ‘oorlogskas’ van wellicht meer dan een kwart miljard, te investeren in Nederlandse kantoren. Het blijkt echter momenteel niet eenvoudig voor Nederlandse instituten kantoren op toplocaties in te kopen.[/i]
Met een succesvolle verkoop van CentreCourt in Den Haag zou het kantorenfonds van Bouwinvest inclusief het bestaande mandaat de beschikking krijgen over een ‘oorlogskas’ van wellicht meer dan een kwart miljard, te investeren in Nederlandse kantoren. Het blijkt echter momenteel niet eenvoudig voor Nederlandse instituten kantoren op toplocaties in te kopen.
Afgelopen week bevestigde Bouwinvest dat het in onderhandeling is met binnen- en buitenlandse beleggers over de verkoop van het bijna 40.000 m² grote CentreCourt, dat op een toplocatie voor kantoren ligt in Den Haag, het Beatrixkwartier. Gebaseerd op jaarlijkse huurinkomsten van ruim € 8,8 mln (inclusief 670 parkeerplaatsen) zou een opbrengst voor CentreCourt van rond de € 100 mln mogelijk moeten zijn. Bouwinvest heeft daarnaast een mandaat van € 161 mln voor investeringen in Nederlandse kantoren.
Vanuit de gedachte van spreiding is de verkoop logisch: liefst 62% van de € 446 mln grote kantorenportefeuille van Bouwinvest bevindt zich nu in Den Haag en na verkoop van CentreCourt houdt het fonds ‘kroonjuweel’ World Trade Center The Hague (63.000 m² en met meer dan € 13 mln huurinkomsten).
De prijs die potentiële kopers voor CentreCourt willen betalen wordt ongetwijfeld flink gedrukt door het feit dat het gebouw twee huurders bevat, waarvan er één – de Rijksoverheid – maar liefst ruim 31.000 m² van het pand in gebruik heeft. SDU heeft de overige 8100 m² in gebruik. Gebouwen die worden gedomineerd door één of enkele huurders zijn een stuk minder populair bij beleggers en daar komt nog bij dat geen sprake is van langjarige contracten: het ministerie van Economische Zaken verlengde in 2012 de huur voor 31.000 m² met vijf jaar. Zeker gezien het huidige massale afstootprogramma van de Rijksoverheid lijkt het niet zeker dat het ministerie in 2017 gaat verlengen.
Met de verlenging van de huurcontracten in 2012 en 2013 is Bouwinvest er wél in geslaagd het gebouw geschikt te maken voor verkoop in een fase dat het momentum voor investeringen in Nederlandse kantoren gunstig is.
In het recent verschenen jaarverslag van Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund is te lezen dat naast Den Haag de steden Amsterdam, Rotterdam en Utrecht worden beschouwd als eersteklas locaties waar het fonds wil investeren. Alle andere steden waar het fonds nu eigendom heeft, worden beschouwd als ‘secundair’. De Amsterdamse Zuidas is bij uitstek aantrekkelijk, maar vorig jaar ondervond het fonds dat het niet eenvoudig is daarbij succesvolle acquisities te doen, gezien de toegenomen concurrentie. Bouwinvest deed diverse indicatieve biedingen, maar dat leidde niet tot exclusieve onderhandelingen. Ondertussen sloegen buitenlandse partijen, Deka en Union Investement voorop, hun slag op de Zuidas met scherpe aankopen. Voor een Nederlandse institutionele belegger als Bouwinvest die werkt zonder vreemd vermogen bleken zulke scherpe biedingen niet verantwoord.
De recente Zuidas-deals als SOM/ITO en Symphony worden als een bewijs gezien van de groeiende bereidheid van (buitenlandse) beleggers meer risico te nemen. Voor institutionele partijen als Bouwinvest liggen er dan vooral nog kansen bij objecten op de toplocaties die in waarde zijn gedaald, mede als gevolg van nog kort lopende contracten of leegstand. Dergelijk vastgoed biedt dan kansen door gerichte investeringen en actief asset management. Maar eenvoudig is dat niet, want ook voor dergelijke objecten neemt de concurrentie toe.
