Banken zijn inmiddels beter bestand tegen de risico's op commercieel vastgoed dan enkele jaren geleden. Maar DNB verwacht dat kantoren en winkels op B- en C-locaties het moeilijk gaan krijgen. Het meeste onderpand van de banken ligt nu juist op deze locaties.
Banken zijn inmiddels beter bestand tegen de risico's op commercieel vastgoed dan enkele jaren geleden. Maar DNB verwacht dat kantoren en winkels op B- en C-locaties het moeilijk gaan krijgen. Het meeste onderpand van de banken ligt nu juist op deze locaties.
Dit blijkt uit het Overzicht Financiële Stabiliteit van het najaar 2015 van De Nederlandsche Bank.
DNB is positief over de huidige kapitaalbuffers. Ondanks het feit dat nog altijd een vijfde van de leningen op commercieel vastgoed zich in het bijzonder beheer bevindt, zijn banken momenteel minder kwetsbaar voor ontwikkelingen op de commercieelvastgoedmarkt dan een paar jaar geleden.
Zij hebben hun voorzieningen en kapitaal aangepast naar aanleiding van de balansonderzoeken. Bovendien hebben zij portefeuilles afgestoten, vooral slecht presterende.
Per saldo laten DNB-cijfers zien dat hun uitzettingen op Nederlands commercieel vastgoed de afgelopen anderhalf jaar met ruim 10% zijn afgenomen.
Exposure op commercieel vastgoed nog steeds groot
De structurele vooruitzichten zijn echter ongunstig, zegt DNB. Een afnemend ruimtegebruik per medewerker en een toename van internetverkopen zullen naar verwachting leiden tot verdere vraag- en prijsdalingen op de kantoren- en winkelmarkt. De tweedeling neemt nog meer toe: prijsstijgingen op A-locaties gaan samen met prijsdalingen op B- en C-locaties.
Dat leidt er toe dat vooral financiële instellingen met een sterke concentratie op B- en C-locaties kwetsbaar zijn. Dit kan de financiële stabiliteit raken omdat banken, ondanks de recente afbouw van hun vastgoedportefeuilles, nog altijd een grote blootstelling op Nederlands commercieel vastgoed hebben.
Onderpand grotendeels op slechtere locaties
In totaal gaat het om € 68 mrd aan verstrekte leningen (67% van hun kernkapitaal). Hiervan staat € 16 mrd uit op de kantorenmarkt en € 18 mrd op de winkelmarkt. Bovendien zijn deze vastgoedleningen relatief risicovol: het onderpand voor deze leningen staat grotendeels op B- en C-locaties. Wanneer vastgoedprijzen daar verder dalen, stijgt zowel de kans dat vastgoedpartijen onder water komen te staan als het risico dat zij door tegenvallende huuropbrengsten niet aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen.
De heterogeniteit van de markt vergroot bovendien de kans dat banken aanzienlijke verliezen lijden op slecht presterende leningen, die ze niet kunnen compenseren met winsten op goed presterende leningen: als financiers delen zij namelijk niet mee in eventuele prijsstijgingen op goede locaties.
Kantorenvastgoed hoogste risico
Banken lijken daarbij meer risico te lopen op hun uitzettingen op kantorenvastgoed dan op winkelvastgoed. Op dit moment heeft 43% van alle leningen gerelateerd aan de kantorenmarkt een LTV-ratio (loan-to-value) boven de 90%, dit percentage ligt in de winkelmarkt beduidend lager met 14%. De LTV-ratio’s kunnen in beide markten verder toenemen door de verwachte prijsdalingen.
Het grotere risico op de kantorenmarkt volgt ook uit de resterende looptijd van huurcontracten: een langere resterende looptijd geeft meer zekerheid over toekomstige huurinkomsten. Op de kantorenmarkt loopt 65% van de huurcontracten voor 2020 af, in de winkelmarkt is dit 47%. Een kanttekening hierbij is dat er ook tussentijdse heronderhandelingen over de huren kunnen plaatsvinden; de recente gesprekken over huurverlaging voor V&D zijn hiervan een voorbeeld.
