Jagersma: ‘Internationale concurrentiepositie verzwakt’

Amsterdam loopt internationaal achterstand op omdat de stad te weinig vrije sector huurwoningen bouwt. Hierdoor wordt het moeilijker talentvolle professionals te binden. Dat zegt Henk Jagersma, ceo van Syntrus Achmea, in een exclusief interview met PropertyNL.

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 10, 31 oktober 2014

Jagersma, tevens voorzitter van de IVBN, vraagt zich hardop af waarom vorig jaar in Amsterdam maar 1300 huurwoningen in de vrije sector werden gerealiseerd, terwijl er volgens prognoses van Syntrus Achmea ruimte zou zijn voor 5000 per jaar. ‘Dan heb je er toch 3700 gemist.’
Dat gemeenten en marktpartijen de kansen grijpen is volgens Jagersma extra opportuun, omdat de markt zich op een omslagpunt bevindt: de koopprijs van huurwoningen is relatief laag, en tegelijk neemt door het gewijzigde huurbeleid het directe rendement toe.

Structurele veranderingen
Belangrijker zijn nog de structurele veranderingen in de samenleving die de vraag naar huurwoningen aanwakkeren. De bevolking groeit nog steeds licht, het aantal huishoudens neemt nog veel sneller toe. Het aantal alleenstaanden zal sterk toenemen. Jagersma: ‘In 1980 kregen vrouwen gemiddeld op hun 23ste een kind, nu als ze 30 zijn. Vrouwen zijn veel hoger opgeleid en er is sprake van een toenemende mobiliteit. Wat heeft een hoogopgeleide vrouw te zoeken in Tietjerksteradeel? Ouderen vertrekken vanuit de vinex-wijken naar plekken waar reuring is.’

Het gevolg is een enorme stijging van de vraag naar binnenstedelijke (huur)woningen. In die steden is veel woningbezit van corporaties en onder invloed van het kabinetsbeleid komen nu de eerste verkopen op gang. Institutionele en buitenlandse beleggers zijn de kopers. Netto stroomt er veel geld naar Nederlandse woningen. ‘Minister Stef Blok is op hoofdlijnen goed bezig’, zegt Jagersma.

Gelijk speelveld
Hij ziet echter nog een aantal zaken die Blok zou kunnen regelen, voor een gelijk speelveld tussen beleggers en corporaties. ‘Er moet een duidelijke scheiding komen tussen het gereguleerde en niet-gereguleerde deel van de corporaties, met als doel dat corporaties niet meer oneigenlijk kunnen concurreren op het vrije deel van de huurmarkt.’

Jagersma ziet een aantal belangrijke onderwerpen: Wie beslist over het onderscheid tussen de commerciële taken en de publieke activiteiten die een corporatie uitvoert? Hoe voorkom je dat corporatiegeld naar de commerciële kant vloeit? Aan welke rendementseis moeten corporaties eigenlijk voldoen? ‘Je zou een rendementseis van 5–7% kunnen stellen, zoals in de particuliere markt gebruikelijk is.’ Het toezicht op de huisvestingstaak van de corporatie zou volgens de IVBN-voorzitter moeten liggen bij de gemeente. Toezicht op de financiën zou moeten liggen bij een onafhankelijke landelijke autoriteit. Die twee taken zijn moeilijk te vermengen.
Jagersma: ‘Blok is bezig met dit hele pakket. Hoe ver hij mag gaan ligt aan de Tweede Kamer. Als het hem lukt, zullen er veel corporatiewoningen op de markt komen, maar zeker is dat niet.’

Investeren in sociale sector
Het is belangrijk dat de corporaties voortgang maken met de verkoop van delen van hun portefeuille, zegt Jagersma. Ze kunnen de opbrengst investeren in achterstallig onderhoud en versterking van hun rol in de sociale sector. Zolang corporaties de aanpak van wijken waarin ze dominant zijn als hun terrein zien, komt de samenwerking niet van de grond. Dit geldt ook voor investeringen in vrije sector woningen. ‘Er is meer druk nodig om juist daar te investeren waarvoor ze in het leven zijn geroepen, de sociale sector.’

Gevolg is dat investeringen van corporaties in de sociale sector soms achterblijven. Dat is bijvoorbeeld het geval in Amsterdam, zegt Jagersma. ‘In Amsterdam kan een werkende jongere moeilijk een woning vinden. In Amsterdam-West worden garages bewoond. De gemeente vraagt ons te investeren in sociale nieuwbouw, terwijl dit toch een taak van de corporaties is.’

Jagersma schetst dat er een ‘immense’ opgave ligt voor de corporaties. Voor ouder wordende mensen is de sociale woningvoorraad niet aangepast. Er moet iets gebeuren aan de voorzieningen. Dat moet ook voor de laagste inkomens: een derde van de mensen in Nederland woont in een sociale huurwoning.

Opportunisme versus lange termijn
Opportunistische buitenlandse partijen richten momenteel hun pijlen op de Nederlandse markt. Volgens Jagersma hoeven we ons weinig illusies te maken over de scenario’s die dergelijke partijen hanteren. ‘Rendementen van 10% of meer lukken bij woningen echt niet op basis van directe rendementen. Winst maken kan alleen op basis van de lage prijs die je nu betaalt en een zo snel mogelijke verkoop tegen een hogere prijs.’

Institutionele partijen met een langetermijnvisie willen graag investeren in de Nederlandse huurwoningmarkt – de rendementen zijn weliswaar laag, maar als er voldoende product is, past het risico–rendement van de Nederlandse woningmarkt prima bij een institutioneel profiel.

Dat er ruimte is voor de Nederlandse instituten om te investeren in huurwoningen blijkt uit het feit dat veel van de sociale huurwoningen bezet worden door mensen met relatief hoge inkomens. ‘Maar is de rol van de corporaties dan niet helder? Het is toch bijzonder dat de corporaties zeggen dat ze er ook voor de middenklasse zijn. Waarom willen ze die rol? Dat is niet hun maatschappelijke taak. Corporaties zijn niet beter dan de markt; ze hebben daar ook het zicht niet op. Hun taak is te zorgen voor huurwoningen voor de onderkant van de markt.’

In de Randstad hoeven corporaties volgens Jagersma überhaupt geen vrije sector woningen te bouwen. ‘Je moet alleen investeren als er ook echt markt voor is. Beleggers werken niet vanuit een ideologie, maar investeren daar waar vraag is.’

Nederlandse steden blijven achter
Steden zien dat ze moeten sturen op vrije sector woningen: jonge professionals willen zulke woningen. ‘In België zijn ze wat dat betreft verder en hebben de steden zich om die reden serieuzer ontwikkeld. Internationaal blijven de Nederlandse steden achter. In Nederland bestaat een zekere aversie om de steden sterk te maken – veranderen is moeilijk. Steden als Brussel en Londen vergroten hun voorsprong. Waarom is Amsterdam sinds de jaren zeventig gedaald van een plek in de top-10 naar een plek ergens in de top-50?’

Geld om te investeren in woningen is er genoeg, bijvoorbeeld bij de IVBN-leden. De echte vraag is of er voldoende product is. Essentieel bij de creatie van nieuw product is de rol van de gemeenten bij de gronduitgifte, en daar zijn volgens Jagersma grote verschillen: ‘Een van de belangrijkste locaties voor nieuwe woningen is natuurlijk Amsterdam, maar deze gemeente gaat nog te vaak voor maximale grondopbrengsten. De stad stuurt onvoldoende in de samenstelling van de voorraad in koop, huur en sociale huur. Amsterdam is nog steeds vooral bezig met toevoegingen in het segment koopwoningen en onvoldoende in het segment vrije huur tot € 1000. Dat is nu juist het segment dat je moet hebben als je als stad aantrekkelijk wilt zijn voor een mobiele groep als jonge talentvolle professionals en ook voor ouderen.’

Inhaalslag
Amsterdam is nog steeds de meest gewilde woonlocatie in de Randstad, maar Den Haag en Rotterdam zijn bezig met een inhaalslag, zegt Jagersma. ‘Amsterdam is lange tijd in zichzelf gekeerd geweest, maar nu is het tijd voor een kanteling. Onderdeel daarvan is dat de politiek ruimte gaat maken voor woonbeleid gericht op de vrije sector. Met nieuwbouw en renovatie ontstaat in de wijken een gevarieerd woonaanbod van koopwoningen, vrije sector huurwoningen en sociale huurwoningen, waardoor ook de bevolkingssamenstelling een gevarieerder karakter krijgt. Dit is bevorderlijk voor de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en veiligheid in de wijken.’