Bouwinvest heeft € 300 mln beschikbaar voor zorgvastgoed. De eerste aankopen voor het nieuwe fonds zijn inmiddels gedaan (Ingenhouszhof, Residentie Hildebrand en Aliantus). Manager zorgvastgoed Erwin Drenth verwacht dit jaar nog meer overeenkomsten te tekenen.
Bouwinvest heeft € 300 mln beschikbaar voor zorgvastgoed. De eerste aankopen voor het nieuwe fonds zijn inmiddels gedaan (Ingenhouszhof, Residentie Hildebrand en Aliantus). Manager zorgvastgoed Erwin Drenth verwacht dit jaar nog meer overeenkomsten te tekenen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2015
Door Ronald de Blauw
Ruim twee jaar geleden besloot het bestuur van Bouwinvest zorgvastgoed als beleggingscategorie te omarmen. Erwin Drenth werd toen aangesteld als manager Zorgvastgoed. Daarvoor was hij manager business development, marketing en communicatie. Inmiddels heeft het Bouwinvest Healthcare Fund het levenslicht gezien en zijn de eerste aankopen gedaan: Ingenhouszhof in Amsterdam, Residentie Hildebrand in Haarlem en Aliantus in Zeist.
In het kantoor van Bouwinvest bij Amsterdam Sloterdijk schetst Drenth de voorgeschiedenis van het fonds. ‘We hebben een jaar onderzoek gedaan naar de investeringsmogelijkheden en eind 2013 konden we een voorstel voorleggen aan onze opdrachtgever, het Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid. Dat heeft daarop € 300 mln toegezegd. We kregen meteen veel voorstellen, op dat moment meer van ontwikkelaars en bouwbedrijven dan zorginstellingen. Ook worden we wel eens benaderd door gespecialiseerde adviesbureaus die een strategisch huisvestingsplan maken voor een zorginstelling. De proposities hebben we allemaal grondig geanalyseerd en de meesten vielen af. Maar in het najaar van 2014 konden we onze eerste aankoop doen.’
Kleinschalig
De Ingenhouszhof wordt gesplitst en deels gerenoveerd. Het nieuwe gebouw van circa 3500 m² gaat verder onder de naam Van ’t Hofflaan en zal beschikken over 11 wooneenheden voor 66 dementerende bewoners die psychogeriatrische zorg nodig hebben. AIG Careconcepts uit Arnhem is de initiatiefnemer en ontwikkelaar van het project.
Residentie Hildebrand in Haarlem is een kleinschalig woonzorgcomplex voor zwaardere zorg in het hogere prijssegment. De residentie, bestaande uit 28 wooneenheden met bijkomende voorzieningen, is gevestigd in een karakteristieke woonvilla aan de Fonteinlaan en is operationeel sinds februari 2014. Hier is de particuliere organisatie DS Verzorgd Wonen de huurder.
Bestaand en nieuwbouw
Bouwinvest belegt zowel in bestaand vastgoed als nieuwbouw. Tijdens de Provada werden de handtekeningen gezet voor de aankoop van een nieuw woonzorgcomplex van Aliantus in het plan Oud-Seyst in Zeist, dat door VolkerWessels wordt ontwikkeld. Drenth verwacht de tweede helft van dit jaar nog verschillende andere overeenkomsten te kunnen tekenen.
Vooralsnog investeert BPF Bouw nog als enige via het nieuwe zorgfonds van Bouwinvest in deze projecten. Drenth sluit niet uit dat op termijn ook andere pensioenfondsen zullen aanhaken. ‘Door de vergrijzing en toenemende zorgvraag ontstaat er een duidelijke markt, waarvoor veel beleggers interesse hebben. Hoewel er al veel langer over gesproken wordt, is het feitelijk een jonge markt. Sinds 2008 is al duidelijk dat er heel veel verandert, en pas sinds januari 2013 is bijvoorbeeld de vergoeding voor huisvesting in de categorieën ZZP 1 en 2 (zorgzwaartepakket) komen te vervallen, en vanaf 1 januari 2014 die van ZZP 3. Hoewel er inmiddels al veel meer duidelijkheid ontstaat, moet een aantal gevolgen van de wetswijziging nog vertaald worden naar de praktijk.’
Nadruk op Care
Het Healthcare Fund richt zich hoofdzakelijk op de care-component. Onder care vallen ‘verzorgd wonen’, verzorgingshuizen en huizen voor dementerende of lichamelijk beperkte ouderen en gehandicapten. Wat betreft de cure gaat de interesse uit naar bijvoorbeeld gezondheidscentra en behandelcentra, met onder andere een apotheek, huisartsen, fysiotherapeuten, in combinatie met een woonzorgcomplex. ‘Het fonds gaat echter niet beleggen in ziekenhuizen en huisvesting voor medisch specialisten, omdat hier politiek nog te veel onduidelijk is over de bekostiging. Ook geestelijke gehandicaptenzorg valt buiten onze reikwijdte.’
Voorkeur heeft Bouwinvest voor woningen waar indien nodig ook volwaardige 24-uurs zorg geleverd kan worden. Het programma van eisen gaat verder dan dat van levensloopbestendige woningen. Bij voorkeur zijn er in een complex ook collectieve voorzieningen, want, zegt Drenth ‘eenzaamheid is het grootste probleem voor veel ouderen’. Wel moet er keuzevrijheid zijn voor de huurder en differentiatie op leefstijlen is een ander belangrijk uitgangspunt.
Geografische focus
Bouwinvest heeft met het nieuwe Healthcare Fund een duidelijke geografische focus. De Randstad, de Brabantse stedenrij, de regio Arnhem–Nijmegen, Maastricht en Groningen: alleen regio’s of steden waar de groei zich concentreert. De grootste vergrijzing en de grootste opgave is te vinden in de krimpregio’s, maar gezien de langetermijnverwachtingen zijn deze plekken te risicovol. Dus hier zijn andere partijen aan zet, zoals gemeenten, corporaties en lokale zorginstellingen en ontwikkelaars.
Versnipperd
De zorgmarkt in Nederland is erg versnipperd, er zijn circa 2500 organisaties in Nederland. De meeste zorgorganisaties hebben nog wel aardig zicht op hun eigen vastgoedportefeuille, maar ze zijn vaak nog niet bekend met institutionele beleggers. Zorginstellingen hebben met hun vastgoed veel vermogen opgebouwd. Of het de moeite waard is dat te verzilveren, hangt ook af van de activiteiten. Drenth spreekt van twee smaken: ‘Partijen wier kerncompetentie het leveren van zorg is en organisaties die het verzorgen van de laatste levensfase tot doel hebben. Voor de eerste groep is vastgoed niet van groot strategisch belang, voor de tweede wel.’
Zelf bepalen
De expertise van Bouwinvest als vastgoedbelegger is waardevol in samenwerking met zorginstellingen, nu die met een nieuwbouwplan niet meer voor goedkeuring langs het College Bouw Zorginstellingen (CBZ) hoeven, maar zelf moeten bepalen wat, voor wie en hoe ze bouwen. En dus ook met wie ze bouwen, want het is niet langer vanzelfsprekend dat de partij die de zorg verleent ook alles in eigen hand houdt. Om de doelgroep te formuleren heeft Bouwinvest een eigen doelgroepsegmentatie voor de zorgmarkt ontwikkeld. Myriam Zuidervaart, marketingadviseur bij Bouwinvest: ‘Twee dingen staan in ieder geval vast: je kunt niet alle 70-plussers over één kam scheren en veel ouderen hebben voorkeur voor huren. Verrassender is de uitkomst dat driekwart van de senioren een bovenmodaal inkomen heeft of een eigen koopwoning, die in veel gevallen al is afbetaald. Stond in hun wensenpakket vroeger veiligheid bovenaan, tegenwoordig hecht men net zoveel waarde aan zaken als vrijheid, gezelligheid en kwaliteit. Geloof is niet meer bepalend voor de woonkeuze van de ouderen, nu spelen tal van overwegingen en persoonlijke voorkeuren een rol. Dé oudere bestaat niet meer.’
Liever sloop dan renovatie
De verouderde voorraad verzorging- en verpleeghuizen die in de naoorlogse jaren zijn gebouwd, voldoet niet meer aan de gevarieerde vraag. Vroeger gold ‘one size fits all’, maar in het huidige tijdsgewricht kom je daar niet mee weg. De indeling en bouwkwaliteit zijn zodanig, dat sloop en nieuwbouw vaak een betere optie is dan renovatie.
Als er veel leegstand is in een complex, is dat vervelend voor de eigenaar, maar nog veel erger voor de overgebleven bewoners, aldus de manager van Bouwinvest. ‘En noodgedwongen verhuizen naar een ander huis is erg ingrijpend. Tegelijk willen ouderen langer zelfstandig blijven wonen. De laatste jaren is het aantal plaatsen in verzorging- en verpleeghuishuizen afgenomen van 150.000 naar 100.000. De vraag naar die gebouwen is er niet meer, maar de behoefte aan een beschermde woonomgeving nog wel. Verzorgd wonen is de nieuwe trend.’
Tot € 2400 per maand
Differentiatie is er ook op basis van inkomen. De markt voor particuliere verpleeghuizen, zoals Martha Flora en Domus Magnus, is voor investeerders interessant, maar wel beperkt van omvang. Drenth denkt dat in Nederland ongeveer 300.000 ouderen de maandbijdrage kunnen betalen. Die kan € 1500–2400 hoger liggen dan het verblijf in een regulier verpleeghuis, afhankelijk van het inkomen en vermogen. Een veel grotere groep is in staat een middeldure huur tot € 1000 per maand te betalen.
Voor beleggers biedt de zorgmarkt volop kansen, besluit Drenth. ‘Er is sprake van een totaal ander model, met meer concurrentie in de thuiszorg en steeds meer extramurale zorg. Zorgaanbieders moeten echt met een onderscheidend aanbod komen om klanten te trekken. De huisvesting is daarbij van groot belang.’
Gerelateerde artikelen:
