Oplossing kantorenleegstand: ruimte voor 20.000 vluchtelingen

Van de leegstaande kantoren is 800.000 m² om te bouwen tot woonruimte. Daarin kunnen maximaal 20.000 statushouders worden onderbracht. Dat becijfert PropertyNL.

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015

Om het toenemend aantal vluchtelingen in Nederland te kunnen huisvesten wordt steeds vaker ook kantoorruimte en ander leegstaand vastgoed ingezet. PropertyNL berekende dat de kantorenmarkt ruimte biedt aan 20.000 asielzoekers in de noodopvang of een zelfde aantal vergunninghouders in tijdelijk omgebouwde kantoren. En dat hoeft de eigenaar geen verlies op te leveren.
De gemeente Den Haag wees vorige week het te koop staande voormalige ministerie van Sociale Zaken bij het station Laan van NOI aan als noodopvang voor 600 vluchtelingen. Na 1 januari moet het 68.925 m² bvo grote gebouw aan de Anna van Hannoverstraat onderdak gaan bieden aan statushouders, vluchtelingen met een verblijfsvergunning.

Het is een mooi voorbeeld van hoe leegstaand vastgoed ingezet wordt om de acute woningnood onder vluchtelingen te ledigen. De gemeente heeft ook nog de Julianakazerne in Benoordenhout hiervoor aangewezen, een eigen kantoorpand in Scheveningen en een gebouw van zorginstelling Parnassia.
Bij het vluchtelingenvraagstuk moet onderscheid gemaakt worden tussen noodopvang voor asielzoekers die net gearriveerd zijn in Nederland en langdurige huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsstatus. Onlangs hebben de coalitiepartijen VVD en PvdA hierover afspraken gemaakt. De regering spreekt van een ‘sober dak boven het hoofd’, in de vorm van containerwoningen en verbouwde kantoorpanden voor vergunninghouders. Op termijn komt er een eind aan de voorrangspositie van vluchtelingen bij de toewijzing van sociale huisvesting. Huisvesting en ziektekostenverzekering worden in natura verstrekt en ingehouden op de bijstandsuitkering.

Koepelgevangenissen
De mogelijkheid om kantoren in te zetten is al vaker geopperd en wordt nu concreet. Het idee is echter niet nieuw, zo deed bijvoorbeeld een kantoor aan de Junostraat op bedrijventerrein De Binckhorst in Den Haag jarenlang dienst als opvang voor asielzoekers. Inmiddels is het aangewezen voor zelfbouw.
Ook is Den Haag zeker niet de enige gemeente die leegstaand vastgoed inzet voor deze groepen. Zo kunnen op het kazerneterrein Maurits Zuid in Ede 370 mensen worden opgevangen en gaat de gevangenis De Geniepoort in Alpen aan den Rijn onderdak bieden aan maximaal 1140 vluchtelingen. In de Koepelgevangenissen in Arnhem, Haarlem en Breda worden elk circa 400 asielzoekers opgevangen.
Het Rijksvastgoedbedrijf onderzoekt de mogelijkheid om nog meer lege kantoren en ander vastgoed in te zetten en zal leegstaande gebouwen die voor de verkoop bedoeld zijn ter verhuur aanbieden aan gemeenten. In deze panden kan na ombouw (onzelfstandige) woonruimte worden gerealiseerd. Corporaties kunnen het beheer en de exploitatie van deze panden verzorgen.

Ook marktpartijen roeren zich. The Sharing Tower in Amsterdam Zuidoost biedt na een oproep van burgemeester Van der Laan tijdelijk gratis onderdak aan 750 vluchtelingen. Het kantoorpand aan de Haaksbergweg 4–98 is eigendom van Triuva, voorheen bekend als IVG. The Sharing Tower is al voorzien van een restaurant en binnenkort worden er douches aangelegd. Het pand heeft nu 14.200 m² aan verhuurbare oppervlakte en zal worden uitgebreid tot een 16.000 m² groot multi-tenant kantoorgebouw. In afwachting van de verbouwing kunnen de vluchtelingen hier terecht.
Coen van Oostrom van OVG Real Estate stelt in het NRC dat zijn bedrijf 7 kantoorpanden (in totaal 70.000 m²) heeft die geschikt zijn te maken voor huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning. OVG wil deze panden echter alleen verhuren voor periodes van vijf tot tien jaar. Dat zijn niet de termijnen waar het COA (Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers) en gemeenten mee rekenen. Onduidelijk blijft hoe concreet dit aanbod is, want Van Oostrom wil hier tegenover PropertyNL verder niets over kwijt.

Huuropbrengst
Van de 8 mln m² leegstaande kantoorruimte in Nederland (16% van de voorraad) wordt ongeveer de helft door vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff bestempeld als kansarm. Lang niet alle kantoren zullen zich lenen voor opvang en huisvesting van vluchtelingen en niet elke kantooreigenaar zal eraan willen meewerken. Stel dat een kwart van het kansarme kantooraanbod geschikt is te maken voor noodopvang voor vluchtelingen, dan hebben we het nog steeds over een metrage van maar liefst 1 mln m². Theoretisch zouden circa 20.0000 asielzoekers ondergebracht kunnen worden als kantoorpanden massaal voor noodopvang worden ingezet, uitgaande van de cijfers van The Sharing Tower en de Anna van Hannoverstraat.

De bijdrage van het COA voor de noodopvang is € 40 per persoon per dag. Van dit geld moet niet alleen de huisvesting worden bekostigd, maar ook maaltijden, bedden en dekens en andere exploitatiekosten. Bovendien maakt de gemeente zelf kosten door ambtenaren in te zetten en alles te organiseren.
In het geval van het voormalige ministeriepand in Den Haag zou de bijdrage dus 600 x € 40 = € 24.000 per dag bedragen. In Nederland geven huurders gemiddeld 36% hun inkomen uit aan woonlasten. Als we deze rekensom loslaten op de bijdrage voor de noodopvang in het ministeriegebouw, dan is het aandeel huisvesting € 8640 per dag, oftewel € 3,1 mln per jaar.
De markthuur van het pand bij Laan van NOI (circa 57.000 m² vvo) zal ergens rond € 60 per m² vvo per maand liggen, dus de huuropbrengst zou € 3,45 mln per jaar zijn als het gebouw geheel als kantoor verhuurd zou zijn. Waarschijnlijker is dat het kantorencomplex de eerste maanden of zelf jaren grotendeels leeg blijft staan, wat de eigenaar alleen maar geld kost.
Dezelfde rekensom in Amsterdam komt uit op € 3,9 mln aan fictieve vergoeding versus € 1,8 mln aan indicatieve huurinkomsten.

Zoveel mogelijk rendement
Ook ombouw voor statushouders lijkt financieel geen onoverkoombare horde. Volgens Rob Olivier, directeur van leegstandsbeheerder Villex, is transformatie van kantoorgebouwen voor huisvesting in veel gevallen financieel en technisch haalbaar, zeker nu de normen zijn verlaagd. Hij adviseert de gemeente Den Haag hierover en onderzocht twee panden. ‘Bij één pand is het in grote lijnen mogelijk, bij het andere lijkt transformatie niet haalbaar. Dat had echter ook te maken met de aanwezigheid van asbest.’
Olivier ziet een parallel met studentenhuisvesting en is bij het onderzoek uitgegaan van gebouwen die zowel geschikt zijn voor statushouders als voor studenten. Alle wooneenheden zijn compact en hebben eigen voorzieningen als een wc en badkamer.
‘Het onderbrengen van vluchtelingen in kantoorpanden is niet wezenlijk anders dan tijdelijke bewoning in het kader van leegstandsbeheer. De tijd dat eigenaren alleen maar wilden voorkomen dat hun kantoorpand wordt gekraakt is voorbij, het gaat ze er nu om zoveel mogelijk rendement te behalen. Het verschil is dat huisvesting van vluchtelingen een maatschappelijk vraagstuk is, waar omwonenden anders op kunnen reageren dan bij meer gangbare gebruikers van leegstaande kantoren.’
Hij kent eigenaren die een pand best wel tijdelijk tot woonruimte voor statushouders willen transformeren, maar dan moeten er wel garanties zijn over de duur, en moeten de eisen niet te hoog zijn. ‘Het is financieel niet rendabel om een pand om te bouwen voor slechts een jaar, wel als het voor 10 jaar is.’

Sober en doelmatig
Om meer reguliere huizen voor statushouders te creëren, valt met een schuin oog te kijken naar de woningmarkt voor studenten. Ook hier geldt de eis dat de woningen betaalbaar en compact moeten zijn en dat er sprake is van hoge mutatiegraad.
Uit cijfers van Kamernet, de grootste vraag-en-aanbod site voor studenten en starters, blijkt dat het gemidde