Bij de financiering van de twee ROC-gebouwen in Leiden heeft de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) een ongebruikelijke constructie toegepast, waar de term 'statutaire marktpartij' is verleend aan belegger Green Real Estate dan wel het ROC.
Bij de financiering van de twee ROC-gebouwen in Leiden heeft de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) een ongebruikelijke constructie toegepast, waar de term 'statutaire marktpartij' is verleend aan belegger Green Real Estate dan wel het ROC.
Dat blijkt uit een notitie van het Bureau Onderzoek en Rijksuitgaven (BOR), die vorige maand aan de Tweede Kamer is verstuurd. BNG financiert normalerwijs alleen gemeenten en corporaties. Voor Green is een uitzondering gemaakt, omdat de huurder een onderwijsinstelling is. BOR vindt de juridische betekenis van de term 'statutaire marktpartij' onduidelijk en de rol van BNG bij de projecten opmerkelijk.
BOR levert een bijdrage aan de inhoudelijke ondersteuning van de Tweede Kamer op het terrein van onderzoek en rijksuitgaven en bestaat sinds 2007.
37.000 m² nodig voor onderwijs
ROC Leiden ontwikkelde twee nieuwbouwcomplexen, bij station Lammenschans (LMS) en Leiden Centraal (Level). Uit eerder onderzoek bleek 37.000 m² voor onderwijs nodig te zijn, maar de twee gebouwen omvatten in totaal 80.000 m². In deze extra ruimte zouden commerciële activiteiten plaats kunnen vinden zoals winkels, een hotel en een spa, zodat werk en leren dichter bij elkaar worden gebracht.
De bestuurders besluiten rond 2007 zelf als hoofdaannemer op te treden, ongebruikelijk in die tijd. De bouwkosten vallen echter tegen en het is lastig een eindbelegger te vinden. In de zomer van 2007 stapt Green in, met BNG als financier. Er wordt een pps opgericht en een sale-and-lease-back contract gesloten.
Marktwaarde € 50 mln
De afspraak is dat het ROC de LMS locatie op eigen kosten laat bouwen en na oplevering zal verkopen aan Green voor € 75,6 mln. Het ROC zal gedurende 20 jaar € 3 mln huur per jaar betalen (totaal € 60 mln) en is daarna verplicht om het pand voor € 73,4 mln te kopen. Volgens berekening van de verwachte waardeontwikkeling zou het pand dan € 83,4 mln waard zijn, maar het ROC krijgt een korting van € 10 mln. Voor deze korting moet het ROC wel direct € 600.000 betalen aan Green.
Na oplevering in 2011 zijn de bouwkosten opgelopen tot € 92 mln. Uit een taxatie van de onderwijsinspectie in 2012 blijkt de marktwaarde maar € 50 mln te zijn. Bovendien zijn er gebreken. Onderwijslokalen ontbreken, er is geen rekening gehouden met ict-infrastructuur, verlichting en strepen in de parkeergarage ontbreken en in de supermarktruimte is geen stroomvoorziening.
Terugkoopplicht
De BNG financiert de bouw maar hiervoor moet het ROC voor 20 jaar € 22 mln in depot geven. Hiervan zou € 16 mln via beleggingen uitgroeien tot de helft van de terugkoopsom van LMS (de helft van € 73,4 mln, dus € 36,7 mln). De overige € 6 mln wordt belegd voor de mogelijke terugkoop van het CS pand, wat in 2013 zou worden opgeleverd, en vervolgens ook aan Green zou worden verkocht. Verschil met de deal voor het LMS pand is dat op het CS pand geen koopplicht maar een kooprecht rust.
Door de terugkoopplicht moet ROC Leiden LMS op de balans nemen en de afschrijving financieren, naast de huur en het spaarbedrag.
Bijna faillissement
De nieuwbouw leidt bijna tot het faillissement van ROC Leiden. De helpende hand komt in het voorjaar van 2015 van het onderwijsinstelling ID college, die actief is in dezelfde regio. De fusie wordt echter op last van de minister uitgesteld, omdat die ID College te zwaar zou belasten. Ze stelt € 40 mln beschikbaar. Het jaar ervoor werd al heronderhandeld over de huisvesting. De terugkoopverplichting van het LMS-pand is teruggebracht tot € 58 mln.
Anna van Buerengebouw
Ook bij het Anna van Buerengebouw, een onderwijs- en studentencomplex van Leiden University College The Hague, trad BNG op als financier en Green als belegger. Hier was Fortress de ontwikkelaar.
Links:
