De aanpak van de wooncrisis verdeelt politiek Den Haag maar over één ding zijn ze het wel eens, zo bleek gisteren tijdens het grote Volkshuisvestingsdebat: Regels moeten wel ‘nozel’ zijn.
Ruim 180 branchegenoten waren naar perscentrum Nieuwspoort in Den Haag gekomen om te luisteren naar het debat tussen zes Kamerleden onder leiding van Maarten Bouwhuis, anchor van het BNR radioprogramma Vastgoed Gezocht. Logisch om iemand met zo’n naam het debat te laten leiden grapte organisator Wouter Truffino, oprichter van het Real Estate Building Festival tijdens de inleidende bespiegelingen.
Van der Plas en De Groot
De organisator had zich ten doel gesteld om van de politici boven water te krijgen wat er voor nodig is om na de verkiezingen van 22 november de woningnood op een goede manier aan te pakken. BBB had haar frontvrouw Caroline van der Plas afgevaardigd, de VVD woonwoordvoerder Peter de Groot. Van de overige politici die deelnamen is al duidelijk dat ze na de verkiezingen niet meer terugkeren in de Kamer (Henk Nijboer- GroenLinks-PvdA) of lijkt die kans gelet op de peilingen niet heel groot: Bart van den Brink (plek 7 bij het CDA), Faissal Boulakjar (plek 14 bij D66) en Mathijs ten Broeke (plek 7 bij de SP).
Branchevertegenwoordigers deden per onderwerp de aftrap, zoals Jaap van der Bijl namens Altera. Hij wees de debaters erop dat er al een tekort is aan betaalbare middenhuur en dat het verder aanscherpen van de fiscale en financiële regels, de beleggers kopschuw om in dit segment te beleggen waardoor starter op de woningmarkt nog verder van een huis zijn verwijderd.
Van der Bijl: ‘Om die 1 miljoen woningen te bouwen is 360 miljard nodig. Wat is nu een uitnodigend klimaat voor beleggers om daar in te stappen? Zorg dan in ieder geval dat hun kapitaal 4 % rendement oplevert. Dan kunnen wij als institutionele beleggers in ieder geval die 100.000 woningen gaan bouwen, een ambitie die we al eerder aangegeven hebben.’ Om de nieuwbouw van woningen weer rendabel te maken is het volgens hem noodzakelijk dat de fiscale en financiële regels worden versoepeld (zoals de overdrachtsbelasting) maar in ieder geval niet nog verder worden aangescherpt.
‘Paar tandjes minder’
Daarin vindt Van der Bijl zijn medestander in VVD’er De Groot. ‘Daarom heb ik ook een motie ingediend om overheid en markt weer aan tafel te krijgen en samen de dialoog in te gaan. Qua regelgeving hebben we de afgelopen jaren veel te fors ingezet. Dat kan echt wel een paar tandjes minder.’ Het beleid van het kabinet waar zijn VVD ook voor tekende, was teveel gericht op “excessen”.
Daar is het vertrekkende Kamerlid Henk Nijboer (GroenLinks) PvdA het niet mee eens. Hij is ook voor versoepeling van de fiscale regelgeving, maar dan voor corporaties. De Atad (Anti-Tax Avoidance Directive) zet wet hem betreft een te forse rem op het investeringsvermogen van corporaties. Die hebben wat hem betreft een grote rol bij het bouwen van betaalbare woningen. Om nieuwbouw betaalbaar te houden vanuit beleggersperspectief moet er wat hem betreft meer gekeken worden naar de grondpolitiek. Het niet begrenzen van de huuropbrengstenkant is voor Nijboer geen optie. ‘De woonquote ligt voor kopers nu al 10 tot 15% lager dan voor huurders. Hoge huren zijn geen exces, bijna iedere nieuwe huurder krijgt ermee te maken.’
‘Zekerheid is dooddoener’
Van der Plas constateert dat de politiek vooral in haar eigen voet schiet. ‘De Wet betaalbare huur moet iets oplossen wat de politiek zelf veroorzaakt heeft. Maar mensen wonen nu vaak al in een duur huis. En als er niet meer wordt bijgebouwd los je het eigenlijke probleem niet op. De partijen die de woningen willen bouwen hebben er vooral wat aan als het investeringsklimaat beter wordt.’
Haar mededebaters vinden dat Van der Plas door het drukken op de “pauzeknop” alleen maar voor vertraging zorgt bij de nieuwbouw. Zij vindt op haar beurt de keuze voor ‘zekerheid ‘ door de voorgestelde regulering (waaronder het doortrekken van de WWS-puntentelling naar de middenhuur een ‘dooddoener’. ‘De meeste vastgoedondernemers willen er ook alleen maar voor zorgen dat gezinnen kunnen wonen in plaats van dat ze telkens weer nieuw beleid over zich heen gestort krijgen.’ Het is één van de weinige keren dat er een enthousiast applaus uit de zaal klinkt.
Daarna was het de beurt aan Onno Dwars van Ballast Nedam. Hij benadrukt de noodzaak om meer werk te maken van biobased bouwen, ook in het perspectief van een economie die duurzamer moet worden. ‘Maar ga geen eisen neerleggen zoals in Frankrijk.’
Bij D66 zijn ze wel voorstander van het opnemen van biobased bouwen in het Bouwbesluit. Boulakjar ziet gebruik van materialen als stro, lisdodde en olifantsgras vooral als een kans. ‘Door meer gebruik te maken van dit soort materialen creëer je letterlijk stikstof- en CO2-ruimte om te bouwen, tegelijkertijd is het een verdienmodel voor boeren die willen overstappen naar een duurzame toekomst.’
‘Opleggen biobased werkt niet’
Van der Plas is niet voor een opname van biobased doelen in het bouwbesluit. ‘Weer nieuwe jaartallen en percentages zijn voor ons echt een schrikbeeld. Ook het opofferen van reguliere akkerbouw voor productie van bouwmaterialen heeft wat haar betreft zo zijn grenzen. We moeten voorzichtig zijn met het onttrekken van kostbare landbouwgrond ten faveure van de woningbouw. Zeker in deze tijd is voedselzekerheid een van belangrijkste onderwerpen.’
Daarbij vindt zij het CDA, van oudsher de partij voor agrarisch Nederland, aan haar zijde maar dan om een andere reden. Van den Brink: ‘Het landelijk opleggen van een norm voor biobased bouwen werkt niet als er al op tal van plekken lokale regelgeving voor is. Door het toch op te nemen in het Bouwbesluit zorg je ervoor dat de meer industriële bouw die je nu hard nodig hebt, niet meer van de grond komt.’ Nijboer is voor opname van normering in het bouwbesluit maar is er nog uit niet wat de uitvoering betreft. ‘€ 120.000 investeren om een huis van Label G naar Label F te krijgen is ook niet zinvol. Het moet wel kunnen, beleid moet nozel zijn.’
‘Belegger laat grond niet braak liggen’
Het verkorten van de procedures en het sneller vrijgeven van locaties kwam ook aan bod. Hier vinden alle partijen elkaar in ieder geval deels. Ten Broeke (SP): ‘Vroeger had de overheid een grotere vinger in de pap bij de landelijke overheid door haar eigen grondfonds. Nu is veel meer grond in particuliere handen en de realiteit is dat het voor hen nu aantrekkelijker is om de komende jaren niets te doen en te wachten op een waardeherstel dan woningen te bouwen.’
Volgens De Groot is er geen particuliere belegger die grond braak laat liggen als grond kan worden aangewend en verkocht als het plan past binnen het bestemmingplan. Nijboer is het daar niet mee eens en haalt het voorbeeld aan van een binnenstedelijk terrein aan in zijn woonplaats Groningen dat 12 jaar braak lag. ‘Als we een snelweg nodig hebben kunnen we snel onteigenen, waarom kan dat voor woningbouw niet? De inbrengwaarde van grond wordt vaak veel te hoog ingeschat. Bij het uitkopen van bijvoorbeeld boeren worden prijzen afgesproken die niet de reële waarde vertegenwoordigen. Door te werken met reële grondprijzen kun je wel sneller en betaalbaar bouwen.’
‘Geen recht op uitzicht’
Ten aanzien van de procedures bevestigt Van den Brink dat het CDA af wil van de inspraak op bouwplannen van burgers bij de Raad van Staat (de bezwaarmogelijkheid). Wat het CDA betreft is inspraak bij de gemeente voldoende. ‘Wat ons betreft bestaat er geen recht op uitzicht’, aldus Van den Brink. Boulakjar is het daarmee eens en haalt een voorbeeld aan van zijn periode als raadslid in Breda toen er een plan voorlag om woningen te realiseren in Teteringen. ‘Van meet af aan waren alle omwonenden meegenomen in de plannen. Uiteindelijk stappen ze toch naar de Raad van State om het verdwijnen van hun jeu de boules-baan.’ Van der Plas heeft wat bezwaar tegen de wijze waarop burgers als “lastig” worden wegzet. ‘De overheid is er voor de burger en niet andersom.’
