Jaap Blokhuis: Multi naar Champions League

Met de financiële slagkracht van Blackstone groeit Multi naar de Champions League van het Europese retailbeleggen

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 11, 28 november 2014

Het is geen geheim dat Blackstone een zeer ondernemende belegger is. Zij verkregen vorig jaar de controle over Multi door op een intelligente en creatieve manier de schulden van de onderneming te kopen. ‘Maar als ik niet de visie van Blackstone voor Multi zou delen, had ik de stap nooit gemaakt’, zegt Blokhuis, jarenlang topman van Redevco en nu na een intermezzo bij Corio sinds april dit jaar ceo van Multi Corporation.
Uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL naar de top ontwikkelaars in Nederland blijkt dat gemeten naar omvang van de portefeuille Multi de top-één positie heeft, en in Europa de tweede plek (na het Duitse ECE).
Met Blackstone als zeer kapitaalkrachtige aandeelhouder zal die positie in Nederland en vooral in Europa alleen maar versterkt worden. Maar niet langer als pure ontwikkelaar: Blackstone ziet ‘Multi 2.0’ als hét asset managementplatform voor retailvastgoed, met een belangrijke rol voor de (her)ontwikkelingsexpertise binnen de Multi-organisatie. Blokhuis: ‘We praten hier over serieuze vuurkracht: Multi is onderdeel van een ‘mixed bag’ van Europees vastgoed waarin de institutionele beleggers in Blackstone investeren. Blackstone mikt toch steeds minimaal op een 15% plus return. En ik moet zeggen: het trackrecord is zeer indrukwekkend.’
Blokhuis erkent dat Blackstone als belegger een relatief korte tijdshorizon heeft, maar hij ziet wat dat betreft geen spanning met zijn eigen ambities. ‘Ik ben zelf iemand die graag 20 tot 30 jaar vooruitkijkt. Toch deel ik met Blackstone hetzelfde doel: Multi moet worden omgevormd tot een bedrijf met een langetermijnperspectief en de daarbij behorende eigendomsstructuur. De mensen van Blackstone en ik zitten op dezelfde golflengte als we het hebben over zaken als compliance, organisatie en corporate governance.’
Blokhuis noemt Blackstone een geweldig bedrijf, dat in staat is heel snel besluiten te nemen. ‘Dat betekent dat je zaken met hen kunt doen. Voor de Nederlandse markt is het een verademing zo’n partij te hebben. Nederlandse partijen zijn wel heel conservatief geworden.’

Respect voor Van Veggel
De komst van Blackstone kwam na het vertrek van Multi-oprichter Hans van Veggel. Blokhuis zegt dat hij veel respect heeft voor wat Hans van Veggel tijdens een periode van dertig jaar met Multi heeft opgebouwd. ‘Hij liet een indrukwekkend bedrijf achter en wij koesteren die erfenis. Multi behoort tot de pionierende Nederlandse vastgoedbedrijven die internationaal actief werden en daarmee Nederland op de kaart hebben gezet. Het aantal Nederlandse bedrijven dat nog steeds op dit niveau actief is, is afgenomen met het wegvallen van ING Real Estate en MAB. Daarmee is het speelveld een stuk kleiner geworden.’
Met de overname door Blackstone blijft Multi behouden als kenniscentrum gevestigd in Nederland, maar wel op een andere locatie dan het huidige hoofdkantoor in Gouda. Multi is bezig met een nieuw hoofdkantoor in Amsterdam, zegt Blokhuis. ‘Dat Multi naar Amsterdam zou verhuizen was een voorwaarde voor mijn komst. We zaten daar ook veel te ruim, met 85 man op 4300 m².’ Het huidige hoofdkantoor in Gouda, ook bezit van Blackstone, wordt naar verwachting binnenkort langjarig verhuurd, zegt hij.

Het draait om bestaand vastgoed
Blokhuis zegt dat de Europese – en de Nederlandse – markt voor winkelcentra nu echt in de volgende fase van zijn ontwikkeling is gekomen. Meer dan drie decennia lang voegde Multi waarde toe door in heel Europa nieuwe winkelcentra te ontwikkelen. Maar ontwikkelen is niet langer de hoofdactiviteit. Het gaat om het toevoegen van waarde bij het behouden en uitbreiden van huurstromen.
Blokhuis zegt dat er geen ruimte meer is om jaarlijks 10 of 15 winkelcentra op te leveren. De markt draait nu om het kopen van bestaand vastgoed en het herontwikkelen en herpositioneren hiervan. De levensduur van een winkelcentrum is korter geworden. Actief management is essentieel om het vitaal te houden. ‘Het nieuwe bedrijf dat we nu bouwen, is een assetmanagement-bedrijf. Multi heeft de ambitie om in de voetsporen van Unibail-Rodamco te treden. We passen de organisatie aan om allereerst een assetmanagement-bedrijf te worden. We hebben al een internationale portefeuille en veel kennis van het kopen en verkopen van vastgoed. Historisch is Multi altijd een bedrijf geweest dat was gericht op de deal met een langjarige traditie van ondernemerschap en creativiteit.’

Ontwikkeling is niet dood
De komende drie tot vier jaar moet de waarde van het vastgoed dat Multi als manager onder zijn hoede heeft zijn gestegen tot € 5–10 mrd. In Europa zijn er een paar grote spelers als Unibail-Rodamco en Klépierre, vervolgens heb je een paar bedrijven in de tussencategorie als Hammerson, Citycon en Atrium. Blokhuis: ‘Je moet € 5–10 mrd aan vastgoed hebben om onafhankelijk te kunnen blijven opereren.’
Het profiel verbreedt zich van prestigieuze winkelprojecten die dominant zijn in hun verzorgingsgebied naar meer lokale centra waarbij een super- of hypermarkt fungeert als dominante huurder. Multi wil een betere mix tussen dit soort stabiele beleggingen, regionale centra en binnenstedelijke ontwikkelingen zoals in Rotterdam en Antwerpen. ‘De laatste tijd zien we goede prijzen voor dit soort lokale centra, die minder worden geraakt door de stormachtige ontwikkelingen rond retailverkopen op internet en zorgen voor een continue cashflow.’
Blokhuis zegt dat nog steeds sprake zal zijn van enige autonome groei van de portefeuille via de ontwikkelingsportefeuille. ‘Ontwikkelen is niet dood en het Multi-merk is sterk. We zullen het in leven houden. We hebben net een project van € 200 mln in Gdansk aangekondigd en we werken ook aan kleinere projecten in Nederland en in Slowakije.’
Blokhuis beklemtoont dat hij gelooft in de Nederlandse markt. ‘Het lijkt soms wel of de Nederlandse vastgoedindustrie vastzit in de opvatting dat het nooit meer beter zal worden. Maar als je goed kijkt naar de Nederlandse economie, moet je toch concluderen dat het nog steeds een relatief gezonde economie is en dat directe rendementen nog steeds goed zijn. Zeker als je dat vergelijkt met andere markten. Het is in feite een opluchting dat spelers als Blackstone nu de Nederlandse markt hebben ontdekt en nieuw leven hebben ingeblazen.’

Portefeuille onder de loep
Multi heeft momenteel 30 winkelcentra in bezit, met een waarde van circa € 3,5 mrd. Er zit nog eens € 1 mrd aan projecten in de pijplijn voor de komende drie tot vijf jaar. De projecten die oorspronkelijk van Multi zijn, nemen het grootste deel – € 2,5 mrd – van de bestaande portefeuille in. Daar komen portefeuilles van Blackstone (King Street Retail in Polen en Qubicon portefeuille in Turkije) nog eens bij. Blokhuis: ‘De King Street Retail en Qubicon portefeuilles zijn inmiddels geheel opgenomen in de Multi-organisatie.’
Het Nederlandse deel van de ontwikkelingsportefeuille wordt momenteel onder de loep genomen en sommige projecten staan op de nominatie aangepast te worden. Het grootste project, Forum Rotterdam (ontwerp van Rem Koolhaas) zal worden verkleind. ‘We zitten midden in dat proces. Iedereen begrijpt dat we dit doen. Niemand heeft behoefte aan onnodige leegstand.’
Multi zoekt momenteel actief naar regionale centra die voldoende omvang hebben en een dominante positie: dan ontstaat het besef om het centrum te herpositioneren. Een (her)ontwikkeling moet waarde toevoegen. Een prachtig project neerzetten is niet voldoende: een winkelcentrum moet een rol hebben in het stedelijk gebied, zegt Blokhuis. ‘Niemand heeft er wat aan als een winkelcentrum maar voor 70% is verhuurd. Aanpassen aan de realiteit, dat is wat we moeten doen.’
Multi is geïnteresseerd in projecten die een stabiele cashflow geven omdat ze voor een fors gedeelte supermarkt-gerelateerd zijn. ‘Dit is overigens geen nieuwe strategie: in mijn tijd bij Redevco hebben we toch vooral dit soort centra gekocht tijdens onze expansie in België.’

Kenniscentrum
Dat asset- en mallmanagement de kernactiviteiten van Multi 2.0 worden, betekent niet dat Blokhuis afscheid wil nemen van de kennis over ontwikkelen. ‘We hebben enorm veel expertise over ontwikkelen en zullen dat niet uitbesteden. Het geeft ons een uniek concurrentievoordeel en dat zal ook in de toekomst belangrijk blijven.’
Circa twee derde van de West-Europese winkelcentra is verouderd en heeft eigenlijk een herpositionering nodig. In Nederland, België en Duitsland zijn er tal van mogelijkheden die Multi graag wil exploiteren. In Nederland zit het ‘centre of excellence’ met design studio T+T, ooit de trots van Hans van Veggel, dat is geïntegreerd in het bedrijf. Bij de reeks centra buiten Nederland gebruikt Multi lokale teams.
De verschuiving van ontwikkelingsbedrijf naar ondernemende belegger heeft onvermijdelijk gevolgen voor het personeelsbestand van Multi. Er werken nu zo’n 550 mensen bij de onderneming, tegen 800 een paar jaar geleden. In het verleden werkte circa 90% van de mensen in het ontwikkelingsbedrijf, nu is circa de helft van de 550 mensen bezig met mall management en is de afdeling ontwikkeling teruggebracht tot 70 mensen. Blokhuis: ‘Al voordat Blackstone eigenaar werd, was Multi enorm aan het saneren en werd de kostenstructuur aangepakt. Naast de 30 winkelcentra in onze eigen portefeuille doen we ook nog het management van 38 anderen voor derde partijen. In totaal dus 68 centra.’

Klaar voor expansie
Reorganiseren is altijd pijnlijk, maar Multi is nu klaar om te expanderen, zegt Blokhuis. ‘Als je kijkt naar het potentieel aan herontwikkeling van winkelcentra, dan is er genoeg werk om ons de komende 30–40 jaar druk aan het werk te houden. Daar komt bij dat geld geen obstakel is voor Blackstone als er mogelijkheden zijn voor ondernemerschap en het boeken van resultaten.’

Focus op Zuid-Europa
De focus van Multi ligt op de mediterrane landen in Zuid-Europa. Daar ligt het grootste deel van de portefeuille. Andere grote winkelbeleggers hebben daar niet zo’n dominante positie. Turkije is al de tweede thuismarkt voor Multi na Nederland en zal dat ook blijven, zegt Blokhuis. Multi bouwt daar misschien nog twee nieuwe centra, maar alleen als de haalbaarheid voldoende is aangetoond. Overproductie is uit den boze, maar Turkije is de enige markt in Europa met sterke fundamenten qua demografie en economie, zegt Blokhuis. ‘Het land kent financiële en politieke risico’s, maar is alles bij elkaar een interessante markt. Multi is in Turkije de grootste investeerder in winkelcentra en we hebben een sterke positie in de verhuurmarkt.’
De komende jaren zal Multi een prominentere positie krijgen in het Europese winkellandschap. Overname van winkelcentraportefeuilles en vastgoedbedrijven is mogelijk. Blokhuis: ‘Blackstone bekijkt alle mogelijkheden: ze kopen vastgoed, optimaliseren het en verkopen het weer door. Onze rol is om het vastgoed te optimaliseren.’